重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)收回收購辦法
渝國土房管規(guī)發(fā)〔2016〕1號
各區(qū)縣（自治縣）國土房管局、國土資源局、房管局，各分局，有關(guān)單位：
《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)收回收購辦法》（試行）已經(jīng)2015年第20次局長辦公會審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
重慶市國土房管局
2016年1月12日
重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)收回收購辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)收回收購活動，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法國有建設(shè)用地使用權(quán)收回適用于依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款（一）、（二）項規(guī)定收回無地上建構(gòu)筑物的國有建設(shè)用地使用權(quán)的情形。
第三條 本辦法國有建設(shè)用地使用權(quán)收購適用于政府的土地儲備機構(gòu)（投融資平臺）收購儲備或通過土地、房地產(chǎn)二級市場購買國有建設(shè)用地使用權(quán)的情形。
第四條 主城區(qū)范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回、土地儲備機構(gòu)的收購儲備以及市級土地儲備機構(gòu)在主城區(qū)范圍外的國有建設(shè)用地使用權(quán)的收購儲備由區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門初審報所在地的人民政府審查，經(jīng)市國土資源行政主管部門審核確認后報市人民政府批準。主城區(qū)范圍外的國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回以及區(qū)縣（自治縣）土地儲備機構(gòu)的收購儲備，由所在地的區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門審查確認后報區(qū)縣（自治縣）人民政府批準。
第五條 主城區(qū)范圍內(nèi)的投融資平臺的國有建設(shè)用地使用權(quán)收購以及市級投融資平臺在主城區(qū)范圍外的國有建設(shè)用地使用權(quán)收購由市國土資源行政主管部門會同財政、國資部門等單位集體會審研究后出具會審意見。主城區(qū)范圍外的區(qū)縣（自治縣）投融資平臺的收購，由所在地的國土資源行政主管部門會同財政、國資部門等單位集體會審研究后出具會審意見。
第六條 國土資源行政主管部門應(yīng)會同財政部門等單位以土地估價（審計）報告的估價（審計）結(jié)果為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地市場狀況等集體決策國有建設(shè)用地使用權(quán)收回補償價格或收購價格。
第二章 程序
第一節(jié) 收回程序
第七條 依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款（一）、（二）項規(guī)定收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，按下列程序辦理：
（一）告知。區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門應(yīng)將擬收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的原因、面積、范圍等情況告知土地使用權(quán)人，充分聽取土地使用權(quán)人的意見。
（二）調(diào)查評估。區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門應(yīng)調(diào)查核實擬收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人名稱、位置、面積、范圍、級別、用途、使用年限等基本情況，并委托土地審計（評估）機構(gòu)對擬收回國有建設(shè)用地使用權(quán)收回補償價格予以審計（評估）。
（三）擬訂方案。區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門擬訂收回國有建設(shè)用地使用權(quán)方案。方案應(yīng)包括收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的原因、土地使用權(quán)人名稱、位置、面積、范圍、級別、現(xiàn)狀、補償?shù)仁乱恕?/p>
（四）方案審查。主城區(qū)的收回國有建設(shè)用地使用權(quán)方案審查由市國土資源行政主管部門會同財政部門等單位集體審查，決策收回補償價格等重大事項，并報市政府批準。遠郊區(qū)縣的收回國有建設(shè)用地使用權(quán)方案審查由區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門審查確認后報區(qū)縣（自治縣）人民政府批準。
（五）公告與聽證。由區(qū)縣（自治縣）人民政府將審查通過的收回國有建設(shè)用地使用權(quán)方案通過公開媒體向社會公告，公告期不少于30日。區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門應(yīng)收集有關(guān)土地使用權(quán)人和相關(guān)權(quán)利人的意見。土地使用權(quán)人在公告期內(nèi)有申請聽證的權(quán)利。
土地使用權(quán)人申請聽證的，區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門應(yīng)按照規(guī)定組織聽證。
（六）收回批復(fù)。區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門結(jié)合收集的意見和聽證情況完善收回國有建設(shè)用地使用權(quán)方案，報有批準權(quán)的人民政府下達收回國有建設(shè)用地使用權(quán)批復(fù)。
（七）收回決定。區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門依據(jù)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)批復(fù)下達《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，并送達土地使用權(quán)人。
（八）支付補償款。區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門應(yīng)在《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》送達后的十五日內(nèi)向土地使用權(quán)人支付補償款。
（九）注銷登記。土地使用權(quán)人自收到補償款十五日內(nèi)，到區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利證書。
第八條 土地使用權(quán)人對《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第九條 土地使用權(quán)人逾期不申請行政復(fù)議、也不提起行政訴訟，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，國土資源行政主管部門可采取下列措施：
（一）公告注銷國有建設(shè)用地使用權(quán)登記和作廢土地權(quán)利證書；
（二）申請人民法院強制執(zhí)行。
第十條 《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
（一）土地使用權(quán)人姓名或名稱、組織機構(gòu)代碼、身份證號碼、住所地；
（二）批準機關(guān)；
（三）收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的事實和依據(jù)；
（四）地塊位置、面積、范圍、級別、用途以及開發(fā)情況；
（五）補償價格和補償方式；
（六）土地使用權(quán)人應(yīng)履行的義務(wù)；
（七）申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的途徑和期限；
（八）其他需要說明的事項；
（九）作出決定的行政機關(guān)名稱；
（十） 附圖。
第二節(jié) 收購程序
第十一條 土地儲備機構(gòu)收購儲備國有建設(shè)用地使用權(quán)的，按下列程序?qū)嵤?/p>
（一）調(diào)查。土地儲備機構(gòu)對擬收購儲備的國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建構(gòu)筑物的權(quán)屬、證載用途、土地他項權(quán)利、使用期限、規(guī)劃用途等情況進行調(diào)查,了解土地使用權(quán)人意向。
（二）評估。土地儲備機構(gòu)和土地使用權(quán)人共同選定土地評估機構(gòu)對擬收購儲備的國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建構(gòu)筑物按照本辦法的規(guī)定進行價格評估。
（三）協(xié)商。土地儲備機構(gòu)依據(jù)土地估價報告結(jié)果，與土地使用權(quán)人協(xié)商，達成一致意見后簽訂《收購儲備補償意向協(xié)議》。
（四）報批。土地儲備機構(gòu)擬訂國有建設(shè)用地使用權(quán)收購方案，連同《收購儲備補償意向協(xié)議》等資料按照第四條的審批權(quán)限向國土資源行政主管部門申請辦理土地收購儲備批復(fù)。
（五）合同簽定。土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人簽定《國有建設(shè)用地使用權(quán)收購儲備合同》。
（六）儲備登記。土地儲備機構(gòu)按合同約定支付收購價款，
土地使用權(quán)人按照合同約定向區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門交回土地權(quán)利證書, 區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門為土地儲備機構(gòu)辦理土地登記手續(xù)。
第十二條 投融資平臺收購國有建設(shè)用地使用權(quán)的，按下列程序?qū)嵤?/p>
（一）調(diào)查。投融資平臺對擬收購的國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建構(gòu)筑物的權(quán)屬、證載用途、土地他項權(quán)利、使用期限、規(guī)劃用途等情況進行調(diào)查,了解土地使用權(quán)人意向。
（二）評估。投融資平臺和土地使用權(quán)人共同選定土地評估機構(gòu)對擬收購的國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建構(gòu)筑物按照本辦法的規(guī)定進行價格評估。
（三）協(xié)商。投融資平臺依據(jù)土地估價報告結(jié)果，與土地使用權(quán)人協(xié)商，達成一致意見后簽訂《收購意向協(xié)議》。
（四）審查確認。投融資平臺根據(jù)調(diào)查情況和土地估價報告擬訂國有建設(shè)用地使用權(quán)收購方案，按照第五條的審批權(quán)限辦理土地收購，并由國土資源行政主管部門會同財政、國資部門等單位集體會審研究后出具會審意見。
（五）合同簽定。投融資平臺依據(jù)會審意見與土地使用權(quán)人簽定《國有建設(shè)用地使用權(quán)收購合同》。
（六）轉(zhuǎn)移登記。投融資平臺按合同約定支付收購價款，土地使用權(quán)人按照合同約定向區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門交回土地權(quán)利證書，區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門為投融資平臺辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第十三條 《國有建設(shè)用地使用權(quán)收購合同》應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
（一）土地使用權(quán)人姓名或名稱、組織機構(gòu)代碼、身份證號碼、住所地；
（二）地塊位置、面積、范圍、級別、用途，地上建（構(gòu)）筑物狀況、房地產(chǎn)權(quán)屬情況以及開發(fā)情況；
（三）收購價格和支付方式；
（四）交付土地及注銷土地權(quán)利證書的期限和方式；
（五）雙方的權(quán)利義務(wù)；
（六）違約責任；
（七）糾紛的處理；
（八）附圖。
第三章 補償價格
第一節(jié) 基本原則
第十四條 主城區(qū)范圍內(nèi)的，在市國土資源行政主管部門通過政府采購建立的社會中介機構(gòu)庫中選取收回收購國有建設(shè)用地使用權(quán)評估（審計）機構(gòu)和工程造價機構(gòu)；主城區(qū)范圍外的，在所在地的區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門通過政府采購建立的社會中介機構(gòu)庫中選取收回收購國有建設(shè)用地使用權(quán)評估（審計）機構(gòu)和工程造價機構(gòu)
第十五條 土地評估（審計）機構(gòu)、工程造價機構(gòu)接受委托后，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、標準等，以合法、真實、有效的資料為依據(jù)開展評估（審計）以及工程造價的計價活動。
第十六條 土地評估機構(gòu)應(yīng)客觀公正選取估價案例，并將交易案例與待估宗地進行全面、細致的比較，合理確定修正系數(shù)。
第二節(jié) 收回補償價格
第十七條 國有建設(shè)用地使用權(quán)收回補償價格包括土地使用權(quán)人在該宗土地上的成本投入、稅費、利息以及合理利潤。
第十八條 土地使用權(quán)人在該宗土地上的成本投入包括土地取得成本費用及實際發(fā)生的土地前期開發(fā)費、間接費用，采取審計方式確定。土地使用權(quán)人在宗地上的成本投入計算截止時間以政府發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)收回方案公告的日期為準。
（一） 土地取得成本費用按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地出讓價款或劃撥決定書規(guī)定的劃撥土地價款扣除土地使用權(quán)人享受的土地減免或優(yōu)惠政策的價格確定。
原國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同未約定或劃撥決定書未規(guī)定土地價款的，由國土資源行政主管部門委托土地評估機構(gòu)評估土地使用權(quán)人首次從政府依法取得土地時點、原批準規(guī)劃條件下的土地價格作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定的土地價款。
土地使用權(quán)人首次從政府依法取得土地時，實際另行支付了征收拆遷費用，但未在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或未在劃撥決定書中規(guī)定的，應(yīng)據(jù)實計入土地取得成本費用。
以工程項目等價配置土地等情形取得土地的，其土地取得成本費用以審計部門對該項工程的審計決算報告審定的金額為準。
（二） 土地前期開發(fā)費包括項目開發(fā)前期的可行性研究費、規(guī)劃設(shè)計費、水文地質(zhì)勘察費、場地平整費、臨時設(shè)施費等，以實際發(fā)生的費用數(shù)額確定。
因票據(jù)缺失，土地使用權(quán)人無法提供相應(yīng)費用數(shù)額的，應(yīng)按照市場公允的原則，結(jié)合實際發(fā)生的時間的費用市場價格合理確定。
（三） 間接費用是指為實施宗地管理而發(fā)生的看護費、差旅費、辦公費等，應(yīng)按照市場公允的原則，結(jié)合實際發(fā)生的時間、區(qū)域社會平均成本等因素綜合確定。
第十九條 稅費是土地使用權(quán)人取得該宗土地以及在對該宗土地開發(fā)投入過程中實際已繳納的各項稅收和規(guī)費。
第二十條 利息按土地使用權(quán)人對該宗土地的成本投入及繳納的稅費之和、相應(yīng)資金實際占用時間、年化貸款利率三者的乘積確定。
第二十一條 相應(yīng)資金實際占用時間按照土地使用權(quán)人對該宗土地的成本投入及繳納的稅費發(fā)生的日期與政府向社會公告國有建設(shè)用地使用權(quán)收回方案的日期之間的時間差確定。
第二十二條 年化貸款利率按下列方式執(zhí)行：
（一）相應(yīng)資金實際占用時間在3年以及3年以下的
1.通過金融機構(gòu)貸款的，按與金融機構(gòu)簽訂的借貸合同約定的貸款利率執(zhí)行；
2.通過民間借貸的借貸雙方有約定貸款利率的，借貸利率小于中國人民銀行同期貸款基準利率上浮20%的，年化利率按雙方約定的借貸利率執(zhí)行；貸款利率大于或等于中國人民銀行同期貸款基準利率上浮20%的，年化貸款利率按中國人民銀行同期貸款基準利率上浮20%執(zhí)行。通過民間借貸的借貸雙方未約定貸款利率的，按中國人民銀行同期貸款基準利率執(zhí)行。
3.使用自有資金的，按照中國人民銀行同期貸款基準利率執(zhí)行。
（二）相應(yīng)實際占用時間在3年以上的
前3年的年化貸款利率計算按照第二十二條第（一）項執(zhí)行，超過3年部分的年化貸款利率，按中國人民銀行同期貸款基準利率執(zhí)行。
第二十三條 合理利潤按下列方式確定：
（一）資金實際占用時間在3年以下的，按土地使用權(quán)人在該宗土地的成本投入、資金實際占用時間、年化合理利潤率三者的乘積確定。
（二）資金實際占用時間在3年及3年以上的，按3年占用時間的合理利潤計算。
第二十四條 資金實際占用時間的計算方式參照本方法第二十一條執(zhí)行。
第二十五條 合理利潤率由國土資源行政主管部門會同財政部門等單位依據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、土地市場狀況、土地級別等因素綜合考慮確定，原則上不得超過以下上限范圍：
（一）除交通運輸、機場、港口、橋梁、通訊、水利，以及及城市供排水、供氣、供電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外的劃撥國有建設(shè)用地收回的，年化合理利潤率上限為1.5%。
（二）工業(yè)用地（含參照工業(yè)用地出讓的土地）收回的年化合理利潤率上限為2%；商住用地收回的年化合理利潤率上限為4%。
第三節(jié) 收購價格
第二十六條 國有建設(shè)用地使用權(quán)的收購價格包括土地使用權(quán)收購價格、地上建構(gòu)筑物的價格，以及因收購地上有建構(gòu)筑物造成的搬遷、臨時安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失等的補償。
第二十七條 土地使用權(quán)收購價格應(yīng)委托土地評估機構(gòu)綜合考慮土地的位置、土地使用權(quán)類型、原依法批準的規(guī)劃條件、土地開發(fā)程度、剩余土地使用年限等因素予以評估。該評估價扣減地價減免或優(yōu)惠政策貨幣化值后的價格為土地成本投入(該土地成本投入?yún)⒄毡巨k法收回補償價格中關(guān)于成本投入的確定方式確定)的1.5倍以上的，應(yīng)按成本逼近法評估結(jié)果確定收購價格。
第二十八條 地上建構(gòu)筑物的價格應(yīng)委托土地評估機構(gòu)評估其殘值價格。
第二十九條 收購地上有建構(gòu)筑物的國有土地，可參照國有土地上房屋征收有關(guān)政策標準確定搬遷、臨時安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失等的補償。
第四節(jié) 優(yōu)惠政策的處理
第三十條 收回收購國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)按下列情形及對應(yīng)的方式在收回補償價格或收購價格中扣除土地使用權(quán)人享受的地價減免或優(yōu)惠政策的價格：
（一）未按土地出讓合同或劃撥決定書的約定或規(guī)定修建學校、道路等配套工程的，應(yīng)由國土資源行政主管部門委托有資質(zhì)的工程造價機構(gòu)，按照委托時點的配套工程類型、建筑面積、單位造價等經(jīng)濟技術(shù)指標測算相應(yīng)配套工程的價格。
（二）出讓土地時設(shè)置了修建酒店、商業(yè)自持或按一定價格回購等限制條件，土地使用權(quán)人未按約定履行的，應(yīng)由國土資源行政主管部門委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按照出讓土地時點作為評估基準日，評估在不設(shè)置有關(guān)限制條件下的土地價格，再測算出該評估土地價格與該宗地首次出讓合同約定的土地出讓價格的差值。
（三）工業(yè)用地享受了地價優(yōu)惠政策，且未履行土地出讓合同或招商引資有關(guān)協(xié)議約定的義務(wù)，應(yīng)由國土資源行政主管部門委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)以該宗地首次出讓合同約定的土地出讓時點作為評估基準日，以成本逼近法評估該宗工業(yè)用地價格，再測算出該宗評估的工業(yè)用地價格與該宗地首次出讓合同約定的土地出讓價格的差值。
（四）其它享受免交、減免、返還等地價優(yōu)惠政策的，應(yīng)予以量化相應(yīng)價款。
第四章 附則
第三十一條 依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款（一）、（二）項規(guī)定收回地上有建構(gòu)筑物的國有建設(shè)用地使用權(quán)按《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)〈重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法〉（暫行）等有關(guān)辦法的通知》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）執(zhí)行。
第三十二條 依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款（三）、（四）、（五）項規(guī)定收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，其程序參照本辦法執(zhí)行。
第三十三條 國有農(nóng)用地的收回收購程序參照本辦法執(zhí)行，收回補償價格或收購價格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條 閑置土地的收回，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）執(zhí)行。
第三十五條 本辦法自印發(fā)之日起施行。
公開方式：主動公開
重慶市國土房管局辦公室
2016年1月12日印發(fā)
