中評協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估專家指引第12號——收益法評估企業(yè)價值中折現(xiàn)率的測算》的通知
城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范
（TDT 1009-2007）
二00七年一月
目錄
1 范圍…………………………………………………………………………………1
2 規(guī)范性引用文件……………………………………………………………………1
3 術(shù)語和定義…………………………………………………………………………1
4 總則…………………………………………………………………………………1
5 地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)路線與程序……………………………………………………2
6 地價動態(tài)監(jiān)測范圍確定……………………………………………………………2
7 地價監(jiān)測點的設(shè)立與維護…………………………………………………………3
8 地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集……………………………………………………………6
9 地價動態(tài)監(jiān)測指標…………………………………………………………………8
10 地價動態(tài)監(jiān)測指標值計算………………………………………………………..9
11 地價狀況分析……………………………………………………………………11
12 地價動態(tài)監(jiān)測報告………………………………………………………………12
13 地價動態(tài)監(jiān)測成果………………………………………………………………12
14 地價動態(tài)監(jiān)測信息發(fā)布…………………………………………………………13
附錄A（規(guī)范性附錄）地價監(jiān)測點編號規(guī)則………………………………………15
附錄B（規(guī)范性附錄）監(jiān)測點地價評估報告格式（例）……………………………18
附錄C（規(guī)范性附錄）年度地價狀況分析報告格式………………………………23
附錄D（規(guī)范性附錄）數(shù)據(jù)采集表格式樣…………………………………………24
附錄E（規(guī)范性附錄）數(shù)居采集表格填寫標準……………………………………41
附錄F（資料性附錄）城市地價指數(shù)編制原理與方法……………………………46
城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范
1、范圍
本標準規(guī)定了我國城市地價動態(tài)監(jiān)測的程序和方法
本標準適用于我國城市地價動態(tài)監(jiān)測
2、規(guī)范性引用文件
下列文件中的條款通過本標準的引用而成本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本適用于本標準。
GB/T 18507——2001 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程
GB/T 18508——2001 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程
GB/T 19231——2003 土地基本術(shù)語
GB/T 2260——2002 中華人民共和國行政區(qū)劃代碼
TD 1001——1993 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程
3、術(shù)語和定義
3.1 地價動態(tài)監(jiān)測
地價動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。
3.2 地價監(jiān)測點
地價監(jiān)測點是指在一定區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，土地條件、土地利用狀況以及開發(fā)程度等方面與所在區(qū)段的基準地價內(nèi)涵一致或相近，能夠代表所在區(qū)段地價水平的宗地。
3.3 監(jiān)測點地價
監(jiān)測點地價是通過評估或市場交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價。
3.4 地價區(qū)段
地價區(qū)段是指地價水平、土地利用條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件等方面相近或一致的區(qū)段。
4、總則
4.1 監(jiān)測目的
調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，向社會提供客觀、公正、合理的地價信息為政府加強地價管理和土地宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和決策依據(jù)。
4.2 監(jiān)測對象
城市地價動態(tài)監(jiān)測的對象是城市土地的價格狀況。
城市土地價格狀況包括城市地價的水平狀況、變化狀況、結(jié)構(gòu)特征，以及地價與相關(guān)指標協(xié)調(diào)程度等。
4.3 監(jiān)測周期
城市地價動態(tài)監(jiān)測在設(shè)定的周期進行。全國范圍、全省范圍和城市范圍的地價監(jiān)測周期按照年度和季度進行；重點區(qū)域和重點城市、重點區(qū)段，以及專題性監(jiān)測等，周期根據(jù)具體情況設(shè)置。
4.4 監(jiān)測地價類型
城市監(jiān)測地價分為商業(yè)、居住、工業(yè)三種基本類別，各類別地價的內(nèi)涵應(yīng)與城市市基準地價內(nèi)涵一致。
為了反映城市地價的綜合狀況，設(shè)立綜合地價指標，由商業(yè)、居住和工業(yè)三種用途地價綜合形成。
根據(jù)不同的目的和需要，可以在三種基本類別的基礎(chǔ)上再下設(shè)亞類用途的地價。
4.5監(jiān)測地價基準日
監(jiān)測地價具有統(tǒng)一的基準日。季度監(jiān)測地價基準日分別為各季度的最后一日，年度監(jiān)測地價基準日為每年的12月31日.
5、 地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)路線與程序
5.1技術(shù)路線
城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)路線為，通過建立監(jiān)測點，采用評估等手段，收集城市不同級別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對地價現(xiàn)狀進行調(diào)查和觀測，然后通過系列指標對城市地價狀況進行全面描述，對城市地價狀況做出基本的評價和判斷，最后生成相關(guān)信息并向社會發(fā)布。
5.2測程序
城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本技術(shù)程序如下：
（1）確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；
（2）建立以地價監(jiān)測點為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)源；
（3）采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；
（4）根椐監(jiān)測目標建立地價動態(tài)監(jiān)測指標體系；
（5）計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標；
（6）對城市地價狀況進行綜合分析和評價；
（7）編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告；
（8）發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息。
6 地價動態(tài)監(jiān)測范圍確定
6.1 監(jiān)測范圍確定
城市地價動態(tài)監(jiān)測的范圍根據(jù)不同監(jiān)測目標設(shè)置。城市內(nèi)部按照城市某一種標準（如規(guī)劃區(qū)紅線、建城區(qū)界限等）界定地價動態(tài)監(jiān)測范圍?？绯鞘袇^(qū)域按照行政區(qū)劃或者宏觀經(jīng)濟區(qū)域劃分城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍。
城市地價動態(tài)監(jiān)測分為國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測、省級城市地價動態(tài)監(jiān)測和城市級地價動態(tài)監(jiān)測三個層次。國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測、省級城市地價動態(tài)監(jiān)測屬于區(qū)域性城市地價動態(tài)監(jiān)測，城市級地價動態(tài)監(jiān)測屬于城市內(nèi)部地價動態(tài)監(jiān)測。
6.2 國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍
國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍包括，全國范圍的城市地價動態(tài)監(jiān)測、跨省區(qū)域的地價動態(tài)監(jiān)測、重點城市地價動態(tài)監(jiān)測等。
全國范圍的城市地價動態(tài)監(jiān)測是指對全國范圍內(nèi)的直轄市、省會城市、計劃單列市等大城市，以及主要中、小城市進行全面地價動態(tài)監(jiān)測。
跨省區(qū)域地價動態(tài)監(jiān)測是指對跨省經(jīng)濟區(qū)域（如長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)）的大城市和主要的中、小城市進行地價動態(tài)監(jiān)測。
重點城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍是指對在重要區(qū)域，或全國范圍內(nèi)有重要影響的城市進行地價動態(tài)監(jiān)測。
6.3 省級城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍
省級城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍包括，全省范圍的城市地價動態(tài)監(jiān)測、省內(nèi)分區(qū)域的地價動態(tài)監(jiān)測等。
全省范圍的城市地價監(jiān)測動態(tài)是指對全省范圍內(nèi)的大城市、中等城市、小城市進行全面地價動態(tài)監(jiān)測。
省內(nèi)分區(qū)域的地價動態(tài)監(jiān)測是指對省內(nèi)一定區(qū)域的大城市、中等城市、小城市進行地價動態(tài)監(jiān)測。
6.4城市級地價動態(tài)監(jiān)測范圍
城市級地價動態(tài)監(jiān)測范圍包括城市主城區(qū)或建成區(qū)整體地價動態(tài)監(jiān)測、城市各區(qū)域和重要區(qū)段動價動態(tài)監(jiān)測等。
7 地價監(jiān)測點的設(shè)立與維護
7.1 設(shè)立原則
地價監(jiān)測點的設(shè)立原則如下：
（1）代表性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點在所在區(qū)段內(nèi)，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性；
（2）確定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定；
（3）穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點的土地條件，利用狀況以及周圍土地的利用條件比較穩(wěn)定，在較長的時間內(nèi)不會發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況；
（4）標識性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點易于識別，具有一定的標識性。
7.2 設(shè)立步驟
地價監(jiān)測點設(shè)立的基本步驟如下：
（1） 地價區(qū)段的劃分；
（2） 地價區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點的布設(shè)；
（3） 地價監(jiān)測點初始資料的采集；
（4） 地價監(jiān)測點上圖與資料建檔。
7.3 地價區(qū)段劃分
7.4.1 地價區(qū)段劃分的要求
地價區(qū)段的劃分要滿足以下要求：
（1） 在同一地價區(qū)段內(nèi)，地價水平比較接近或者一致；
（2） 在同一地價區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃條件等基本相同；
（3） 各地價區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，最小為一個街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；
（4） 各地價區(qū)段彼此相連，能過完全覆蓋被檢測范圍
7.3.2 地價區(qū)段劃分的方法
地價區(qū)段劃分的方法如下：
（1） 以已有土地級別界線、基準地價水平或交易樣本地價水平等為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線
（2） 在地價等值線的基礎(chǔ)上，以宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價區(qū)段的邊界；
（3） 在實地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價區(qū)段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成城市地價區(qū)段分布圖；
（4） 以城市地價區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并進行地價區(qū)段登記，見附錄D表D.1。
7.4 地價監(jiān)測點布設(shè)、初始資料采集、上圖與建檔
7.4.1 地價監(jiān)測點布設(shè)要求
地價監(jiān)測點布設(shè)要求如下：
（1） 地價監(jiān)測點為形狀規(guī)則的獨立宗地或者地塊，具有明確的界限；
（2） 地價監(jiān)測點現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級別和地價區(qū)段的設(shè)定狀況相近；
（3） 地價監(jiān)測點總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個，省會城市和計劃單列市不應(yīng)低于120個，其它不應(yīng)低于60個；各用途地價監(jiān)測點的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡；
（4） 地價監(jiān)測點的分布密度至少應(yīng)達到每區(qū)段1—2個。
7.4.2 地價監(jiān)測點布設(shè)與初始資料采集的方法
地價監(jiān)測點布設(shè)與初始資料采集的方法如下：
（1） 以標有地價區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個地價區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點，并將初選的地價監(jiān)測點標注在工作草圖上；
（2） 查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點的登記資料進行整理，記入監(jiān)測點登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點根據(jù)實地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點登記表
（3） 根據(jù)工作草圖的標注及登記資料，對初選監(jiān)測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等；
（4） 根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點；
（5） 對監(jiān)測點進行統(tǒng)一編號，編號包含全國行政區(qū)劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點序號信息、具體編號規(guī)則見附錄A
（6） 經(jīng)篩選整理后確定的監(jiān)測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價格狀況資料和其它資料等，初始登記所要填寫的表格見附錄D表D.2。
7..4.3 地價監(jiān)測點上圖與資料建檔
地價監(jiān)測點布設(shè)要繪制分布圖。地價監(jiān)測點分布圖要表標明各地價監(jiān)測點的代表符號、編號，以及其它圖件要素。
地價監(jiān)測點布設(shè)要建立監(jiān)測點檔案。監(jiān)測點檔案包括監(jiān)測點分布圖、監(jiān)測點登記表、地價區(qū)段登記表及相關(guān)資料。
7.5. 地價監(jiān)測點的維護
7.5.1 地價監(jiān)測點定期檢查
每年要對地價監(jiān)測點進行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進行登記。地價監(jiān)測點的檢查內(nèi)容有：
（1） 使用狀況方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施是否改變、是否發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害等；
（2） 周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等；
（3） 權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等。
7.5. 2 地價監(jiān)測點更新
地價監(jiān)測點原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時，應(yīng)該更新：
（1） 地塊或地塊上建筑物滅失；
（2） 地塊用途發(fā)生改變；
（3） 地塊被合并或分割；
（4） 地塊地址條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變；
（5） 土地長期低效利用；
（6） 城市主城區(qū)或建成區(qū)擴容。
地價監(jiān)測點的更新可包括對原有不再符合條件監(jiān)測點的刪除、替換和新增加監(jiān)測點的設(shè)立可參照地價監(jiān)測點的設(shè)立步驟。地價監(jiān)測點更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價監(jiān)測點總數(shù)的10%。當(dāng)城市土地級別調(diào)整、基準地價更新時，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測點，并在原有監(jiān)測點的基礎(chǔ)上，進行監(jiān)測點擴充。地價監(jiān)測點的變更情況需如實填寫附錄D中的表D.4。
7.5.3建立地價監(jiān)測點資料庫
地價監(jiān)測點須建立專門的資料庫。資料庫管理的資料主要包括：
（1）初始登記資料，包括：城市地價監(jiān)測點登記表（初始）、地價區(qū)段登記表（初始）、地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖、地價監(jiān)測點宗地圖、地價監(jiān)測點影象照片等；
（2）變更登記資料，包括：各監(jiān)測年度的城市地價監(jiān)測點登記表（變更）、地價區(qū)段登記表（變更）、地價監(jiān)測點變更統(tǒng)計表等；
（3）各季度、年度成果資料，包括：地價監(jiān)測點（季度）調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標（季度）調(diào)查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況（季度）調(diào)查表、土地交易樣本（季度）調(diào)查表、地價監(jiān)測點（年度）調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標（年度）調(diào)查表、房屋交易樣本（年度）調(diào)查表、土地（年度）供需情況調(diào)查表、房屋（年度）供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關(guān)社會經(jīng)濟指標（年度）調(diào)查表、城市基準地價更新情況調(diào)查表、地價監(jiān)測點評估技術(shù)要點表、地價監(jiān)測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、監(jiān)測點地價評估報告等。
8、地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集
8.1地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)內(nèi)容如下：
（1）地價監(jiān)測點數(shù)據(jù)，按采集重點不同分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測點的土地權(quán)屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監(jiān)測點設(shè)定條件、監(jiān)測點價格狀況等基本情況；常規(guī)采集數(shù)據(jù)重點為監(jiān)測點在監(jiān)測時段的現(xiàn)狀條件下評估地價、設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。具體內(nèi)容和格式參見附錄D中的表D2、D3；
（2）土地交易樣本數(shù)據(jù)，為土地交易的相關(guān)數(shù)據(jù)，具體內(nèi)容和格式參見附錄D中的表D8；
（3）房屋交易樣本數(shù)據(jù)，為房屋交易的相關(guān)數(shù)據(jù)，具體內(nèi)容和格式參見附錄D中的表D9；
（4）城市一般數(shù)據(jù)，為土地年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市基準地價資料等，具體內(nèi)容和格式參見附錄D中的表D10、D11、D13、D14。
8.2地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集方法
8.2.1地價監(jiān)測點數(shù)據(jù)按采集內(nèi)容分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和監(jiān)測點數(shù)據(jù)。
地價監(jiān)測點基礎(chǔ)數(shù)據(jù)在布設(shè)過程中通過初始調(diào)查進行采集，但要及時進行核實和變更采集。
監(jiān)測點地價數(shù)據(jù)通過對監(jiān)測點市場價格的評估獲取，有關(guān)監(jiān)測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；如果設(shè)立的地價監(jiān)測點為土地交易日期在1年以內(nèi)的交易樣本，起地價可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得到。
監(jiān)測點年度地價數(shù)據(jù)每年采集一次，基準日設(shè)定在每年的12月31日；監(jiān)測點季度地價數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測點抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，基準日設(shè)定在各季度的最后一日。
監(jiān)測點地價評估要求如下：
（1）監(jiān)測點現(xiàn)狀條件與設(shè)定內(nèi)涵條件下的地價分別評估，評估值為地面價；
（2）監(jiān)測點地價為土地使用權(quán)價格，不考慮他項權(quán)利限制；
（3）監(jiān)測點地價設(shè)定內(nèi)涵條件下為法定最高年限，現(xiàn)狀條件下為實際剩余使用年限；
（4）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數(shù)修正法；
（5）監(jiān)測點地價評估報告采用統(tǒng)一格式，評估報告格式見附錄B；
（6）每一個監(jiān)測點地價應(yīng)由兩名注冊土地估價師評估并簽字。
8.2.2土地交易樣本數(shù)據(jù)采集方法
土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集，采集渠道為土地交易市場、土地交易登記部門和實際市場。土地交易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟進行調(diào)查：
（1）通過土地交易市場、土地交易登記部門等有關(guān)方面獲取土地交易的基本數(shù)據(jù)，填入土地交易樣本調(diào)查表，并對土地交易樣本數(shù)據(jù)進行實地市場調(diào)查、核實。土地交易樣本數(shù)據(jù)每季度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄中的表D8；
（2）招標拍賣掛牌出讓的土地交易樣本數(shù)據(jù)每季度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄中D中表D7；
（3）按照城市地價監(jiān)測點所在的不同地價級別與區(qū)段，將土地交易樣本按不同用地類別，分別標注在圖上。
8.2.3房屋交易樣本數(shù)據(jù)采集方法
房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集。數(shù)據(jù)采集渠道為房地產(chǎn)市場管理部門和實際市場。
房屋交易樣本數(shù)據(jù)包括房價和房屋租金水平等，采用樣本調(diào)查的方法采集。
房屋交易樣本數(shù)據(jù)按照以下步驟進行調(diào)查：
（1）通過房地產(chǎn)市場管理部門獲取房屋交易的基本數(shù)據(jù)，填入房屋交易樣本調(diào)查表，并對房屋交易樣本數(shù)據(jù)進行實地市場調(diào)查、核實。房屋交易樣本數(shù)據(jù)每年度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄D中的表D.9。
（2）按照城市地價監(jiān)測點所在的不同地價級別與區(qū)段，將房屋交易樣本按不同用地類別，分別標注在圖上。
8.2.4城市一般資料的采集方法如下：
（1）土地供需資料、城市基準地價資料主要通過資料查詢和實地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是國土資源管理部門；
（2）房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實地調(diào)查結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是房地產(chǎn)管理部門；
（3）城市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計部門和相關(guān)管理部門。
城市一般資料每年度采集一次。具體內(nèi)容和格式參見附錄D中的表D.10、D11、D13。
8.3地價動態(tài)監(jiān)測資料的整體與審核
地價動態(tài)監(jiān)測資料采集齊備后，應(yīng)交各類登記表、調(diào)查表、匯總表和統(tǒng)計表等表格進行分類整理，按時間順序進行統(tǒng)一編號存檔。
地價動態(tài)監(jiān)測資料歸檔前，應(yīng)對資料是否完整、內(nèi)容是否準確、操作程序是否符合規(guī)定等進行審核。
9地價動態(tài)監(jiān)測指標
9.1地價水平值
地價水平值是以一定范圍內(nèi)的平均地價反映某一時點地價水平高低狀況的指標。
地價水平值按照土地用途分為商業(yè)地價水平值、居住地價水平值、工業(yè)地價水平值，為了綜合反映城市地價水平，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價水平值。
城市地價水平值按照區(qū)域大小分為區(qū)段地價水平值、級別地價水平值、城市整體地價水平值等。
區(qū)域地價水平值按照區(qū)域大小分為地級范圍城市地價水平值、省級范圍城市地價水平值、重點區(qū)域城市地價水平值和全國城市總體地價水平值。
9.2地價變化量
地價變化量主要是反映在某一時段內(nèi)地價價位的變化落差，以地價增加（或減少）量表示。
按照土地用途分為商業(yè)地價變化量、居住地價變化量、工業(yè)地價變化量，為了綜合反映城市地價變化量，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價變化量。
城市地價變化量按照區(qū)域大小分為地級范圍城市地價變化量、省級范圍城市地價變化量、重點區(qū)域城市地價變化量和全國城市總體地價變化量。
9.3地價增長率
地價增長率主要是反映在某一時段內(nèi)地價的變化幅度，一般是通過不同時期地價變化量與基期地價水平值的比值計算得出的，以百分率表示。
按照基期的不同，地價增長率分為定比地價增長率和環(huán)比地價增長率。
按照土地用途分為商業(yè)地價增長率、居住地價增長率、工業(yè)地價增長率，為了綜合反映城市地價變化幅度，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價增長率等。
城市地價增長率按照范圍大小分為區(qū)段地價增長率、級別地價增長率、城市整體地價增長率等。
區(qū)域地價增長率按照區(qū)域大小分為地級范圍城市地價增長率、省級范圍城市增長率重點區(qū)域城市地價增長率和全國城市總體地價增長率等。
9.4地價指數(shù)
地價指數(shù)主要是反映在不同時點的地價水平與某一時點地價水平比較的相對關(guān)系，以地價水平值比值的100倍表示。
地價指數(shù)按照基數(shù)不同分為定比地價指數(shù)和環(huán)比地價指數(shù)。定比地價指數(shù)以某一固定基期的地價水平值為基數(shù)，環(huán)比地價指數(shù)以上一統(tǒng)計周期地價水平值為基數(shù)。
地價指數(shù)按照土地用途分為商業(yè)地價指數(shù)、居住地價指數(shù)、工業(yè)地價指數(shù)及表征城市整體地價水平相對關(guān)系的綜合地價指數(shù)等指標。
地價指數(shù)按照區(qū)域大小分為地（市）級范圍地價指數(shù)、省級范圍地價指數(shù)、跨省區(qū)域地價指數(shù)和全國總體地價指數(shù)等指標。
10地價動態(tài)監(jiān)測指標值計算
10.1地價水平值計算
10.1.1地價水平值的計算基礎(chǔ)
地價水平值計算以監(jiān)測點地價為基礎(chǔ)樣本，市場交易地價為輔助樣本。
10.1.2地價水平值的基本計算方法
10.1.2.1區(qū)段地價水平值計算
某一時點、某一用途區(qū)段地價水平值，等于地價區(qū)段內(nèi)該用途樣本地價的算術(shù)平均值。計算公式為：
k=
式中：
k-第k個地價區(qū)段某一時點某一用途的地價水平值
PKi第k個地價區(qū)段內(nèi)某一時點某一用途第i樣本地價
n-第k個地價區(qū)段內(nèi)某一時點某一用途地價樣本的總數(shù)
10.1.2.2區(qū)域地價水平值計算
某一時點、某一用途區(qū)域（如級別）地價水平值，等于區(qū)域內(nèi)區(qū)段地價水平值的加權(quán)平均值
計算公式為：
j=
式中：
j-第j級別某一時點某一用途的區(qū)域地價水平值
Pk-第k個區(qū)段某一時點某一用途地價水平值
SK-第k個區(qū)段某一時點某一用途實際土地面積
m-第j區(qū)域內(nèi)某一時點某一用途地價區(qū)段的總數(shù)
10．1.2.3城市整體地價水平值計算
城市整體地價水平值，等于監(jiān)測范圍內(nèi)某一用途區(qū)段或區(qū)域地價水平值的加權(quán)平均值。
10.1.2.4城市綜合地價水平值計算
城市綜合地價水平值，采用各用途地價水平值按各用途實際土地面積加權(quán)平均計算。
10.1.2.5 區(qū)域城市地價水平值計算
區(qū)域城市地價水平值，采用各城市整體地價水平值加權(quán)平均計算。
10.2 地價變化量計算
10.2.1 地價變化量的計算基礎(chǔ)
地價變化量以地價水平值為基礎(chǔ)計算，分為年度地價變化量和季度地價變化量。
10.2.2 地價變化量的基本計算方法
10.2.2.1 年度地價變化量計算
年度地價變化量，等于某一年度、某一用途地價水平值減去上一年度該用途地價水平值。計算公式為：
y =y -y-1
式中：
y –第y年某一用途的年度地價變化量
y –第y年某一用途的地價水平值
y-1 –第y-1年某一用途的地價水平值
10.2.2.2 季度地價變化量計算
季度地價變化量，等于某一季度、某一用途地價水平值減去上一季度該用途地價水平值。
10.3 地價增長率計算
10.3.1 地價增長率的計算基礎(chǔ)
地價增長率以地價水平值為基礎(chǔ)計算。
10.3.2 地價增長率的計算方法
10.3.2.1 年度地價增長率計算
年度地價增長率，等于某一季度、某一用途地價變化量與上一年度該用途地價水平值的比率。計算公式為：
Qy=y/y-1×100%
式中:
Qy –第y年某一用途某一區(qū)域地價增長率
y –第y年某一用途的年度地價變化量
y-1 –第y-1年某一用途的地價水平值
10.3.2.2 季度地價增長率計算
季度地價增長率，等于某一季度、某一用途地價變化量與上一季度該用途地價水平值的比率。
季度同比地價增長率，等于某一季度、某一用途地價水平值和上一年同季度該用途地價水平值的差值與上一年同季度該用途地價水平值的比率。
10.4 地價指數(shù)計算
10.4.1 地價指數(shù)的計算基礎(chǔ)
地價指數(shù)以對應(yīng)城市內(nèi)部區(qū)域的地價水平值為基礎(chǔ)計算。
10.4.2 地價指數(shù)的計算方法
10.4.2.1 定比地價指數(shù)計算
定比地價指數(shù)等于某一用途某年（季）度地價水平值與固定基期地價水平值的比率，基期地價指數(shù)設(shè)定為100。年度定比地價指數(shù)計算公式為：
Iy=y/0×100
式中：
Iy-某一用途第y年年度定比地價指數(shù)
y-某一同于第y年地價水平值
0 –某一用途固定基期某地價水平值
季度定比地價指數(shù)計算方法與年度定比地價指數(shù)相同。
10.4.2.2 環(huán)比地價指數(shù)計算
環(huán)比地價指數(shù)等于某一用途某年（季）度地價水平值與上年（季）度地價水平值的比率。年度環(huán)比地價指數(shù)計算公式為：
Iy=y/y-1×100
式中：
Iy-某一用途第y年年度環(huán)比地價指數(shù)
y-某一用途第y年地價水平值
y-1-某一用途第y-1年地價水平值
季度環(huán)比地價指數(shù)計算方法與年度環(huán)比地價指數(shù)相同。
11 地價狀況分析
11.1 地價水平狀況分析
地價水平狀況分析主要采用地價水平值和地價變化量等指標，重點對不同時期和不同區(qū)域、不同用途和不同級別的地價水平值進行比較、排序，并說明地價的最高值、最低值等情況。
11.2 地價變化趨勢分析
地價變化趨勢分析主要采用地價增長率、地價指數(shù)等指標，重點對不同時期和不同區(qū)域、不同用途和不同級別的增長率的高低比較和排序，并說明變動幅度最大值、變動幅度最小值等情況。
11.3 地價與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析
地價與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時期地價與土地供需、地價增長率與土地供需增長率的高低比較等到方式進行分析。
11.4地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況分析
地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時期地價與房屋供需量、地價房價比、地價增長率與房屋供需增長率高低比較等方式進行分析。
11.5 地價與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況分析
地價與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時期地價、地價增長率與社會經(jīng)濟指標的高抵比較等方式進行分析。
11.6地價與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析
地價與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不周時期地價與城市土地利用狀況、地價增長率與城市土地利用變化的高低比較等方式進行分析。
12 地價動態(tài)監(jiān)測報告
12.1 監(jiān)測報告體系
地價動態(tài)監(jiān)測報告包括：
(1) 年度報告，主要報告城市地價的年度狀況；
(2) 季度報告，主要報告城市地價的各季度狀況；
(3) 專題報告，分專題報告城市地價相關(guān)問題情況。
12.2監(jiān)測報告內(nèi)容
監(jiān)測報告的主要內(nèi)容如下：
(1) 基本界定，包括對監(jiān)測范圍、監(jiān)測城市、監(jiān)測分區(qū)、監(jiān)測時段、數(shù)據(jù)來源、指標體系、以及重要概念等的說明：
(2) 監(jiān)測內(nèi)容，包括地價水平與變化趨勢狀況、地價空間分布形態(tài)、地價與土地市場、房屋市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、城市土地利用變化協(xié)調(diào)情況等：
(3)基本分析，主要是對地價狀況綜合分析、背景分析和預(yù)測；
(4)技術(shù)說明，主要是對監(jiān)測技術(shù)處理過程進行說明。
地價監(jiān)測年度地價狀況分析報告的具體格式見附錄C。
13地價監(jiān)測點設(shè)立與維護成果
13.1地價監(jiān)測點設(shè)立維護成果如下：
(1) 地價監(jiān)測點初始設(shè)立成果，包括城市地價監(jiān)測點登記表（初始）、地價區(qū)段登記表（初始）、地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖、地價監(jiān)測點宗地圖、地價監(jiān)測點影像照片等；
(2) 監(jiān)測點年度變更調(diào)查成果，包括監(jiān)測點、區(qū)段變化及相關(guān)資料。
13.2監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果
監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果如下：
(1) 年度數(shù)據(jù)采集成果，包括地價監(jiān)測點（年度）調(diào)查表、地價監(jiān)測點（年度）變更統(tǒng)計表、地價動態(tài)監(jiān)測指標（年度）調(diào)查表、房屋交易樣本（年度）調(diào)查表、土地（年度）供需情況調(diào)查表、房屋（年度）供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關(guān)社會經(jīng)濟指標（年度）調(diào)查表、城市基準地價更新情況調(diào)查表、地價監(jiān)測點評估技術(shù)要點表、地價監(jiān)測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、監(jiān)測點地價評估報告、地價監(jiān)測點宗地圖和影像照片等；
(2) 季度數(shù)據(jù)采集成果，包括地價監(jiān)測點（季度）調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標（季度）調(diào)查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況（季度）調(diào)查表、土地交易樣本（季度）調(diào)查表。
13.3 監(jiān)測報告成果
監(jiān)測報告成果有：
(1) 城市地價監(jiān)測年度報告；
(2) 城市地價監(jiān)測季度報告。
13.4成果要求
(1) 監(jiān)測點地價評估報告的地價動態(tài)監(jiān)測分析報告的分析和描述應(yīng)客觀、合理、用語規(guī)范，并制成word格式電子版；
(2) 圖件成果的制作和成果格式應(yīng)符合《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》或有關(guān)制圖規(guī)范的要求；圖件應(yīng)按要求進行數(shù)字化，統(tǒng)一為GIS平臺下矢量化的電子圖；圖件中不同的地理要素、城市道路、建筑、定級因素、界線、樣本分布點、地物點及其標注等要分圖層提供；圖件中的地價監(jiān)測點必須提供坐標，并注明是54坐標還是80坐標；
(3)所有表格成果應(yīng)按照本標準附錄D、附錄E的要求填制，并制成excel格式電子版。
13.4成果審核
地價動態(tài)監(jiān)測成果應(yīng)進行全面檢查審核，審查的主要內(nèi)容與要求如下：
(1) 監(jiān)測范圍是否符合要求
(2) 地價區(qū)段的劃分是否合理；
(3) 地價監(jiān)測點的數(shù)量、分布及維護是否符合本標準的要求；
(4) 地價監(jiān)測點資料是否齊全、真實、地價測算是否科學(xué)，地價水平是否合理；
(5) 市場交易樣本資料是否真實、有效；
(6) 地價監(jiān)測點分布圖是否清晰，監(jiān)測點位置否準確，要素是否齊全；
(7) 監(jiān)測點地價評估報告是否符合估價技術(shù)要求；
(8) 監(jiān)測指標的分析測算是否準確；
(9) 城市地價狀況年度分析報告是否科學(xué)、合理、是否與實際一致，是否反映當(dāng)?shù)靥攸c；
(10) 相關(guān)表格、圖件和文字報告之間，是否一致。
14地價動態(tài)監(jiān)測信息發(fā)布
14.1地價動態(tài)監(jiān)測信息發(fā)布內(nèi)容
14.1.1國家級發(fā)布信息
國家級地價動態(tài)監(jiān)測發(fā)布的主要信息內(nèi)容如下：
（1）全國總體城市地價水平值、區(qū)域城市地價水平值、重點城市地價水平值；
（2）全國總體城市地價增長率、區(qū)域城市地價增長率、重點城市地價增長率；
（3）全國總體城市地價指數(shù)、區(qū)域城市地價指數(shù)、重點城市地價指數(shù)；
（4）全國城市地價動態(tài)監(jiān)測年度報告、季度報告；
（5）其它相關(guān)信息
14.1.2省級發(fā)布信息
省級地價動態(tài)監(jiān)測發(fā)布的主要信息內(nèi)容如下；
（1）全省總體城市地價水平值、省內(nèi)重點區(qū)域和重點城市的地價水平值；
（2）全省總體城市地價增長率、省內(nèi)重點區(qū)域和重點城市的地價增長率；
（3）全省總體城市地價指數(shù)、省內(nèi)重點區(qū)域和重點城市的地價指數(shù)；
（4）全省總體城市地價動態(tài)指數(shù)、省內(nèi)重點區(qū)域和重點城市的地價指數(shù)；
（5）其它相關(guān)信息。
14.1.3 城市級發(fā)布信息
城市級地價動態(tài)監(jiān)測發(fā)布的主要信息內(nèi)容如下；
（1）城市整體地價水平值、市內(nèi)各級別用各區(qū)段地價水平值；
（2）城市整體地價水增長率、市內(nèi)各級別及各區(qū)段地價增長率；
（3）城市地價指數(shù)；
（4）城市地價動態(tài)監(jiān)測年度報告、季度報告；
（5）其它相關(guān)信息。
14．2 信息發(fā)布方式
地價監(jiān)測信息發(fā)布方式如下；
（1）公告發(fā)布，通過廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，刊登公告；
（2）新聞披露，通過廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，發(fā)布新聞；
（3）信息系統(tǒng)查詢，通過建立計算機查詢系統(tǒng)，提供網(wǎng)上查詢信息服務(wù)‘；
（12~14頁）
