關(guān)于發(fā)布《儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估技術(shù)指引（試行）》的通知
北估秘[2009]003號(hào)
各會(huì)員單位：
根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備抵押評(píng)估工作的需要，協(xié)會(huì)編制了《儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估技術(shù)指引（試行）》。已經(jīng)會(huì)長(zhǎng)辦公會(huì)審議通過(guò)，現(xiàn)予以發(fā)布。以供從事土地儲(chǔ)備抵押評(píng)估時(shí)參考。
附：《儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估技術(shù)指引（試行）》
北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)
二〇〇九年三月九日
附：儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估技術(shù)指引（試行）
為了配合當(dāng)前我市儲(chǔ)備土地抵押貸款的需要，北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱協(xié)會(huì)）根據(jù)相關(guān)法規(guī)，針對(duì)儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估的特殊性，對(duì)涉及的若干問(wèn)題進(jìn)行研究，
提出如下評(píng)估技術(shù)指引，供評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)執(zhí)業(yè)時(shí)參考。
一、儲(chǔ)備土地的概念
是指市國(guó)土資源局為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法 取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的土地。
二、儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估的技術(shù)路線
根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》的要求：“政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定”。因此，儲(chǔ)備土地抵押價(jià)值及評(píng)估技術(shù)路線為：
儲(chǔ)備土地抵押價(jià)值=儲(chǔ)備土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值-政府土地出讓收益
三、儲(chǔ)備土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的界定
1、價(jià)值內(nèi)涵
儲(chǔ)備土地抵押價(jià)值為抵押的儲(chǔ)備土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值減去政府土地出讓收益和估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
2、用地條件設(shè)定
（1） 土地用途和用地建設(shè)指標(biāo)設(shè)定
儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估涉及的土地用途和用地建設(shè)指標(biāo)，一般依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃土地用途和指標(biāo)設(shè)定；特殊情況下可依照現(xiàn)狀土地用途和用地條件進(jìn)行。
（2）土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定
儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的土地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度。 委托方應(yīng)提供土地開(kāi)發(fā)程度的相應(yīng)資料。未完工部分土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用及尚未支付的工程款應(yīng)予扣除。
四、政府土地出讓收益
政府土地出讓收益可按照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》參照劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓方式進(jìn)行評(píng)估。
五、評(píng)估方法
儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估的具體估價(jià)程序和方法參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》執(zhí)行。
