土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式
附錄D
(標(biāo)準(zhǔn)的附錄)
名詞解釋
1、土地價(jià)格：是指土地的購買價(jià)格則土地未來年期純收益（地租）的資本化。土地使用權(quán)價(jià)格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。
2、熟地價(jià)格：是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
3、生地價(jià)格：是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
4、毛地價(jià)格：是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
5、估價(jià)期日：指估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。
6、基準(zhǔn)地價(jià)：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
7、標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。
8、基準(zhǔn)地價(jià)更新：基準(zhǔn)地價(jià)的更新是在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)平均價(jià)格。
9、收益還原法：是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法。
10、市場比較法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。
11、成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)再加上一定的利潤、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。
12、剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。
13、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
14、均質(zhì)地域：指土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。
15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場的供給與需求狀況本基本相同，并對待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。
16、相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰所在地域的其他均質(zhì)地域。
17、類似地區(qū)：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。
18、地價(jià)指數(shù)：指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時(shí)期的地價(jià)水平換算成相對于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的百分比指數(shù)。
19、綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。
20、土地還原利率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。
21、建筑物還原利率；是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益價(jià)格的比率。
22、征地費(fèi)用：指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。
23、城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用：指用地單位為到得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。
24、土地取得費(fèi)：指用單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。
25、土地開發(fā)費(fèi)：是為使用土地達(dá)到一定的開始建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地區(qū)一體化內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。
26、土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)后市場價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。
27、標(biāo)準(zhǔn)宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定又起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。
28、標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。
附錄E
（標(biāo)準(zhǔn)的附錄）
估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式
《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（一般格式）》的基本內(nèi)容
目 錄
“土地估價(jià)報(bào)告（文字式）”的基本內(nèi)容
[一]封面
[二]正文
“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（文字式）”的基本內(nèi)容
[一]封面
[二]正文
“土地估價(jià)報(bào)告（表格式）”基本內(nèi)容
[一]封面
[二]正文
“土地估價(jià)報(bào)告”與“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的制作與文字要求
“土地估價(jià)報(bào)告（文字式）”基本內(nèi)容
[一]封面
封面內(nèi)容和格式如下：
土地估價(jià)報(bào)告
[封面標(biāo)題]
項(xiàng)目名稱：[說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容可包括評估目的及估價(jià)對象類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣]
受托估價(jià)單位：[說明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)并符合估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時(shí)列出使用估價(jià)機(jī)構(gòu)]
土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：[說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目的編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡稱（年度）（估）字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度]
提交估價(jià)報(bào)告日期：[說明土地估價(jià)報(bào)告提交的具體日期]
[二]正文
正文內(nèi)容和格式如下：
土地估價(jià)報(bào)告
[正文標(biāo)題]
第一部分 摘要
[分標(biāo)題]
一、項(xiàng)目名稱[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式封面]
二、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位或個(gè)人]
三、估價(jià)目的[說明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿足委托方的何種需要及基估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等，對估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等]
四、估價(jià)基準(zhǔn)日[說明估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的具體日期，樣式為×××年××月××日]
五、估價(jià)日期[說明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期]
六、地價(jià)定義[說明估價(jià)對象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國有土地使用證五保戶用途為依據(jù)土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外轉(zhuǎn)或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等腰三角形）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價(jià)格]
七、估價(jià)結(jié)果[說明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，決地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)。
八、土地估價(jià)師簽字[由參加評估及符合估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價(jià)師簽字，并注明土地估價(jià)師資格證書號(hào)]
九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)[由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)]
（機(jī)構(gòu)公章）
估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：
××××年××日××
土地估價(jià)結(jié)果一覽表
估價(jià)機(jī)構(gòu)： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 估價(jià)期日： 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：
估價(jià)期日的 土地使用者 | 宗地 編號(hào) | 土地使用 證編號(hào) | 宗地 位置 | 估價(jià)期日 的實(shí)際用 途 | 估價(jià)設(shè) 定的用 途 | 容 積 率 | 估價(jià)期日的 實(shí)際土地開 發(fā)程度 | 估價(jià)設(shè)定 的土地開 發(fā)程度 | 土地使 用以年 限\年 | 面積 平方米 | 單位面積 地價(jià) 元\平方米 | 總地價(jià) 萬元 | 備 注 |
合計(jì) |
一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件
1、土地權(quán)利限制：[說明有否影響地價(jià)的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容]
2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：[主要描述估價(jià)對象實(shí)際土地開發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況]
3、規(guī)劃限制條件：[說明有否影響地價(jià)的其他限定條件及具體內(nèi)容]
二、其他需要說明的事項(xiàng)[參照估價(jià)報(bào)告中“其他需要特殊說明的事項(xiàng)”]
估價(jià)機(jī)構(gòu)：（加蓋公章）
年 月 日
第二部分 估價(jià)對象界定
[分標(biāo)題]
一、委托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及基隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]
二、估價(jià)對象[說明估價(jià)對象的具體范圍，指出估價(jià)的日土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價(jià)對象的面積、土地使用者、用途等]
三、估價(jià)對象概況
1、土地登記狀況[說明估價(jià)對象的來源及歷史沿革，估價(jià)地理位置、土地用途四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號(hào)、國有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等]
2、土地權(quán)利狀況[說明估價(jià)對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價(jià)對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相信關(guān)系權(quán)利等要詳加說明]
3、土地利用狀況[說明估價(jià)對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對象上的建、構(gòu)物及其用途、建筑、容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價(jià)對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進(jìn)行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等]
四、影響地價(jià)的因素說明
1、一般因素[應(yīng)說明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：
（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）；（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；（5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容）]
2、區(qū)域因素[說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價(jià)的影響，可包括（1）區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、狀況、對外交通條件等）；（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度]；（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況；（6）規(guī)劃限制等]
[這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別]行政分區(qū)]功能分區(qū)等確定]
[以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)和做人目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述]
3、個(gè)別因素[說明估價(jià)對象集團(tuán)面積、用途、寬度、臨街狀況、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說明]
第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用
[分標(biāo)題]
一、估價(jià)依據(jù)[說明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價(jià)對象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等]
[上述估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過程相一致，對估價(jià)過程中選擇、有關(guān)參數(shù)確定（如選用基準(zhǔn)地價(jià)、征地費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等）所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出]
二、土地估價(jià)
1、估價(jià)原則[簡要說明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則。各項(xiàng)原則的具體內(nèi)容參見《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）
[上述估價(jià)原則可根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)與估價(jià)目的有所選擇]
2、估價(jià)方法[簡要說明估價(jià)中采用的主要方法（成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等）、方法選擇的依據(jù)。這里估價(jià)方法應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象特點(diǎn)等選定，并與估價(jià)原則和估價(jià)依據(jù)銜接一致][要求所選估價(jià)方法不少于兩種]
3、估價(jià)結(jié)果[說明每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果、最終估價(jià)結(jié)果的確定方法及依據(jù)以人民幣表示的單位地價(jià)及總地價(jià)]
三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用
1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件[說明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件（如估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價(jià)對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等）]
2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用[包括以下內(nèi)容：
（1）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；
（2）本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件。說明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果在一定評估目的下使用，注明土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方；
（3）土地估價(jià)結(jié)果的有效期。說明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限；
（4）申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；
（5）違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。]
3、需要特殊說明的事項(xiàng)[說明：
（1）有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)；
（2）對估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；
（3）估價(jià)對象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理必要及時(shí)說明原因或依據(jù)；
（4）其他需要特殊說明的問題。]
第四部分 附件
[分標(biāo)題]
[應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑圖等、估價(jià)對象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)、有關(guān)背景材料（如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書等規(guī)劃文件）、估價(jià)對象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、委托方營業(yè)執(zhí)照等）
[在提交有關(guān)估價(jià)對象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)，估價(jià)人員必須對土地產(chǎn)權(quán)證明原件（如國有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證）等進(jìn)行驗(yàn)對核實(shí)后，在復(fù)印上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章]
“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（文字式）“的基本內(nèi)容及期說明
[一]封面
封面內(nèi)容和格式如下：
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
[封面標(biāo)題]
項(xiàng)目名稱；[說明估價(jià)項(xiàng)目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價(jià)對象價(jià)格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價(jià)項(xiàng)目他稱后加括號(hào)注明估價(jià)對象所在市、縣全名，如“××縣（市）”字樣]
受托估價(jià)單位：[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：[說明估價(jià)機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目的技術(shù)編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡稱（年度）（技）字第××號(hào)”等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度]
提交估價(jià)報(bào)告日期：[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
關(guān)鍵詞：估價(jià)對象所在市、縣全名，與項(xiàng)目名稱中市、縣全名一致；
估價(jià)目的，應(yīng)簡要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他”等目的；
估價(jià)機(jī)構(gòu)，說明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱；
年度，說明提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度
[二]正文
正文內(nèi)容和格式如下：
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
[正文標(biāo)題]
第一部分 總述
[分標(biāo)題]
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱[同土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告封面]
[如一個(gè)項(xiàng)目涉及兩個(gè)以上市縣時(shí)，應(yīng)分市縣分別出具土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告]
二、委托估價(jià)方[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式
三、受托估價(jià)方[說明該項(xiàng)估價(jià)的受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書獲得時(shí)間、估價(jià)資格有效期、資格證書編號(hào)、法人代表等]
四、估價(jià)目的[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
五、估價(jià)依據(jù)[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
六、估價(jià)基準(zhǔn)日[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
七、估價(jià)日期[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
八、地價(jià)定義[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
十、需要特殊說明的事項(xiàng)[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
十一、土地估價(jià)師簽字[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章）
××××年××月××日
第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對象描述
1、土地登記狀況[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
2、土地權(quán)利狀況[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
3、土地利用狀況[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
[上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn)]
[土地權(quán)利狀況中他項(xiàng)權(quán)利限制以及土地利用限制等對地價(jià)造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢及影響程度]
二、地價(jià)影響因素分析[說明影響估價(jià)對象地價(jià)水平的因素]
1、一般因素[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
2、區(qū)域因素[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
3、個(gè)別因素[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
[上述因素分析與“土地估價(jià)報(bào)告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價(jià)報(bào)告”的影響地價(jià)的因素說明側(cè)重于對有關(guān)影響因素的陳述，這里則側(cè)重于對地價(jià)影響因素進(jìn)行分析，其中對地價(jià)影響大的重要因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或他原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析]
[在對地價(jià)影響因素分析時(shí)，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價(jià)可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢并與土地估價(jià)過程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應(yīng)，要求對地價(jià)影響因素的分析要與估價(jià)結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價(jià)得當(dāng)，不能前后矛盾]
[地價(jià)影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述]
第三部分 土地估價(jià)
[分標(biāo)題]
一、估價(jià)原則[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
二、估價(jià)方法和估價(jià)過程[要求說明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過程]
[應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價(jià)方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等）。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足《規(guī)程》的相應(yīng)要求]
[在選擇估價(jià)方法時(shí)，如估價(jià)對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的未級(jí)地進(jìn)行評估]
（一）市場比較法
[應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價(jià)格要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇因素條件的比較及因素修正在有以下具體要求：
1、比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個(gè)，選擇的實(shí)例與估價(jià)對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選袖珍應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的位置，用途、面積、土地等級(jí)、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價(jià)格等。
2、因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，包括交易時(shí)間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》。以上因素要與報(bào)告第二部分所分析的地價(jià)影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
3、因素條件說明。具體說明估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：
表一 比較因素條件說明表
估價(jià)對象與比較案例
比較因素 | 估價(jià) 對象 | 實(shí)例一 | 實(shí)例二 | 實(shí)例三 | 實(shí)例四 | …… | |
交易時(shí)間 | |||||||
交易情況 | |||||||
交易方式 | |||||||
土地使用年限 | |||||||
土地用途 | |||||||
區(qū) 域 因 素 | 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | ||||||
離市中心距離/公里 | 2 | 1．5 | 2．5 | 4 | 3 | ||
交通條件 | |||||||
環(huán)境條件 | |||||||
…… | |||||||
個(gè) 別 因 素 | 容積率 | ||||||
宗地面積/平方米 | |||||||
宗地形狀 | |||||||
規(guī)劃條件 | |||||||
…… | |||||||
上表中所列因素應(yīng)根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價(jià)對象的特點(diǎn)確定，因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開工建設(shè)條件）、宗地紅線外三通一平、五通一平、七通一平來描述。
估價(jià)對象和比較實(shí)例的名項(xiàng)條件說明客觀、具體，其中估價(jià)對象的因素條件說明要與第二部分影響地價(jià)的因素分析相一致，不能前后矛盾。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價(jià)對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等。列表表示如下：
表二 比較因素條件指數(shù)表
估價(jià)對象與比較案例
比較因素 | 估價(jià) 對象 | 實(shí)例一 | 實(shí)例二 | 實(shí)例三 | 實(shí)例四 | …… | |
交易時(shí)間 | |||||||
交易情況 | |||||||
交易方式 | |||||||
土地使用年限 | |||||||
土地用途 | |||||||
區(qū) 域 因 素 | 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | ||||||
離市中心距離/公里 | 100 | 102 | 98 | 92 | 96 | ||
交通條件 | |||||||
環(huán)境條件 | |||||||
…… | |||||||
個(gè) 別 因 素 | 容積率 | ||||||
宗地面積/平方米 | |||||||
宗地形狀 | 100 | 100 | 98 | 96 | 96 | ||
規(guī)劃條件 | |||||||
…… | |||||||
5、因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正，交易情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：
表三 比較因素修正系數(shù)表
估價(jià)對象與比較案例
比較因素 | 實(shí)例一 | 實(shí)例二 | 實(shí)例三 | 實(shí)例四 | …… | |
交易時(shí)間 | ||||||
交易情況 | ||||||
交易方式 | ||||||
土地使用年限 | ||||||
土地用途 | ||||||
區(qū) 域 因 素 | 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | |||||
離市中心距離/公里 | 100/102 | 100/98 | 100/92 | 100/96 | ||
交通條件 | ||||||
環(huán)境條件 | ||||||
…… | ||||||
個(gè) 別 因 素 | 容積率 | |||||
宗地面積/平方米 | ||||||
宗地形狀 | 100/100 | 100/98 | 100/96 | 100/96 | ||
規(guī)劃條件 | ||||||
…… | ||||||
比準(zhǔn)價(jià)格/元/平方米 | ||||||
估價(jià)對象評估價(jià)格/元/平方米 | ||||||
[注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照《規(guī)程》和相應(yīng)分析確定]
6、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對象條件時(shí)的比較價(jià)格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價(jià)確定方法，最后確定估價(jià)對象的價(jià)格]
（二）收益還原法
[應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：
1、具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)進(jìn)采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計(jì)算步聚和計(jì)算過程。
2、總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明基確定的依據(jù)確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)及內(nèi)容等。
3、說明土地純收益的測算依據(jù)和方法涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計(jì)算過程。
4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價(jià)格確定]
（三）剩余法
[應(yīng)用此方法估價(jià)，依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行。技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：
1、通過分析估價(jià)對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途。建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。
2、明確估價(jià)對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說明估算方法及依據(jù)。
在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇至少三個(gè)市場案例，可采用市場比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。
3、對計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
4、說明計(jì)算公式、計(jì)算過程和結(jié)果]
（四）成本逼近法
[應(yīng)用些種方法估價(jià)，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：
1、要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時(shí)要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件從這以后的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)赜型瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要在對估價(jià)對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后確定客觀取得費(fèi)用，并說明原因。
2、明確估價(jià)對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，應(yīng)通過地產(chǎn)市場中開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。
3、貸款利息、投資回報(bào)率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果。
4、說明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。
5、根據(jù)估價(jià)對象的區(qū)域因素，個(gè)別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)與第二部分的地價(jià)影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的修正體系。
6、說明土地價(jià)格的確定方法和結(jié)果]
（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
[應(yīng)用此方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)按《規(guī)程》規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對如下事項(xiàng)予以明確說明：
1、具體說明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的公布（或制定）時(shí)間、批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及其利用基地計(jì)算宗地價(jià)格的公式等。
基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開發(fā)程度、設(shè)定的土地用途、法定最高年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價(jià)格。
2、說明宗地位置、用途及估價(jià)對象所在級(jí)別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。
3、說明估價(jià)對象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件明說表。
4、確定估價(jià)對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。
5、說明年期、期日及其他影響地價(jià)因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。
6、對基準(zhǔn)地價(jià)修正得到宗地地價(jià)。當(dāng)估價(jià)對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度不相一致時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正]
三、地價(jià)的確定
1、地價(jià)確定的方法[要求說明對不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇的依據(jù)]
[如評估方法選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評估結(jié)果]
2、估價(jià)結(jié)果[應(yīng)注明地價(jià)種類、總地價(jià)單位面積地價(jià)、地價(jià)單位，總地區(qū)一體化價(jià)并用大寫表示。如用外幣表示地價(jià)，應(yīng)注明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)]
第四部分 附件
[分標(biāo)題]
[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
“土地估價(jià)報(bào)告（表格式）”的基本內(nèi)容
[一]封面
封面內(nèi)容和格式如下：
土地估價(jià)報(bào)告
[封面標(biāo)題]
項(xiàng)目名稱：[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
受托估價(jià)單位：[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
提交估價(jià)報(bào)告日期[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
[二]正文
正文內(nèi)容和格式如下：
土地估價(jià)報(bào)告
[正文報(bào)告]
第一部分 概述
[分標(biāo)題]
1 估價(jià)項(xiàng)目名稱
2 委托估價(jià)方
聯(lián)系地址
聯(lián)系電話
法人代表
聯(lián)系人
3 受托估價(jià)方
聯(lián)系地址
聯(lián)系電話
法人代表
聯(lián)系人
4 估價(jià)基準(zhǔn)日××××年××月××日
5 估價(jià)日期××××年××月××日至××××年××月××日
6估價(jià)目的
7 地價(jià)定義
7.1 實(shí)際土地開發(fā)程度
7.2 設(shè)定土地工發(fā)程度
7.3 實(shí)際用途
7.4 設(shè)定用途
7.5 土地使用年限
7.6 土地價(jià)格內(nèi)涵[指土地使用權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格等]
8 土地估價(jià)結(jié)果
估價(jià)對象總面積
單位面積地價(jià) 元/平方米
樓面地價(jià) 元/建筑平方米
總地價(jià)
大寫
[當(dāng)宗地?cái)?shù)多于一宗時(shí)，土地估價(jià)結(jié)果可以用表格列出，表格格式參照[1997]國土[籍]字第69號(hào)]
9 土地估價(jià)師簽字
估價(jià)師姓名 估價(jià)師證書號(hào) 簽字
10 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字: (機(jī)構(gòu)公章)
××××年××月××日
第二部分 估價(jià)對象界定
[分標(biāo)題]
一、估價(jià)對象描述
1 土地登記狀況
1.1土地位置
1.2土地來源及其變革
1.3土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況
1.4地籍圖號(hào) 1.5宗地號(hào)
1.6土地用途 1.7土地面積 平方米
1.8四至
1.9土地級(jí)別
2 土地權(quán)利狀況
2.1土地所有者
2.2土地使用者
2.3國有土地使用證編號(hào)
2.4共有土地使用者
共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e
2.5他項(xiàng)權(quán)利類型人
他項(xiàng)權(quán)利權(quán)利人 他項(xiàng)權(quán)利義務(wù)人
其他
2.6土地使用權(quán)取得方式
土地取得時(shí)間 批準(zhǔn)機(jī)關(guān)
土地批準(zhǔn)使用年限 已使用年限 剩余年限
3 土地基礎(chǔ)設(shè)施狀況
宗地外基礎(chǔ)設(shè)施條件
宗地內(nèi)平整狀況
4 土地利用狀況
4.1建筑物
建筑物名稱 建筑物用途
建筑物耐用年限 已使用年限
建筑層數(shù) 建筑結(jié)構(gòu)
建筑面積 建筑容積率
4.2建筑物細(xì)部說明
基礎(chǔ) 地板 墻
天花板 屋面
室內(nèi)裝修狀況
4.3主要設(shè)備和安裝狀況
4.4其他構(gòu)筑物和附著物狀況
4.5規(guī)劃利用說明
規(guī)劃批準(zhǔn)文件
規(guī)劃批準(zhǔn)文件
規(guī)劃建筑物用途 建筑面積 限高
層數(shù) 容積率 綠化率
4.6土地利用的特殊說明
二、影響地價(jià)的因素說明
1 一般因素
1.1城市資源狀況
城市地理位置
城市人口 城市面積
城市自然條件(氣候、水文、地質(zhì)等)
城市勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)分布
城市土地利用狀況
1.2房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場
土地使用制度與土地管理政策
住房制度與房地產(chǎn)管理政策
土地市場交易情況
房屋市場交易情況
1.3產(chǎn)業(yè)政策
產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策
稅收政策
1.4城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)
城市性質(zhì)
城市發(fā)展目標(biāo)
1.5城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局
國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總產(chǎn)值
經(jīng)濟(jì)增長趨勢
1.6社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資
社會(huì)儲(chǔ)蓄水平
銀行利率 投資利潤率
社會(huì)投資方向與實(shí)施情況
2 區(qū)域因素
2.1區(qū)域概況
區(qū)域位置
區(qū)域人口 區(qū)域面積
區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
區(qū)域商服中心等級(jí)及影響
醫(yī)院、衛(wèi)生設(shè)施狀況
文化、體育設(shè)施條件
其他公用設(shè)施
2.2交通條件
公共交通 對外交通
2.3環(huán)境條件
2.4基礎(chǔ)設(shè)施條件
周圍道路類型、等級(jí)
供水狀況
供電狀況
供氣狀況
供暖狀況
電訊狀況
排水狀況
2.5產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模
2.6規(guī)劃限制
2.7其他條件
3 個(gè)別因素
3.1宗地位置
土地使用者
3.2土地實(shí)際用途 估價(jià)設(shè)定用途
3.3宗地形狀 臨街狀況
容積率 土地面積
3.4場地平整狀況 地基承載力
地形條件 地質(zhì)條件
3.5四至
3.6基礎(chǔ)設(shè)施條件
3.7規(guī)劃利用狀況
第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用
[分標(biāo)題]
一、估價(jià)依據(jù)
1.
2.
3.
二、估價(jià)原則
1.
2.
3.
[具體估價(jià)原則的內(nèi)容參見《規(guī)程》和估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式文字式。]
三、土地估價(jià)
1.估價(jià)基本事項(xiàng)
1.1土地級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià)
1.2土地開發(fā)程度 土地開發(fā)費(fèi)用
2.估價(jià)方法
2.1估價(jià)方法
2.2估價(jià)方法選擇依據(jù)
3.估價(jià)結(jié)果
估價(jià)對象總面積
單位面積價(jià) 元/平方米
樓面地價(jià) 元/建筑平方米
總地價(jià)
大寫
四、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用
1.估價(jià)的前提條件
假設(shè)條件
2.估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用
2.1估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的主要法律依據(jù)
2.2估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用方向
2.3估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的限制條件
2.4估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的有效期限
3.其他需要特殊說明的事項(xiàng)
第四部分 附件
[分標(biāo)題]
[同“土地估價(jià)報(bào)告”文字式]
“土地估價(jià)報(bào)告”與“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的制作與文字要求
一、紙張
應(yīng)采用幅面為209×295毫米規(guī)格的紙張（相應(yīng)于A4紙張規(guī)格）。
二、字體與型號(hào)
（一）封面
1、“土地估價(jià)報(bào)告”、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”字體應(yīng)為二號(hào)標(biāo)宋。
2、其他內(nèi)容應(yīng)為三號(hào)楷體。
3、“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)居中排列，其他內(nèi)容左端對齊后居中排列。
（二）正文
1、“土地估價(jià)報(bào)告”、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”及各部分標(biāo)題字體應(yīng)為三號(hào)標(biāo)宋。
2、其他內(nèi)容字體應(yīng)為四號(hào)仿宋。
3、正文內(nèi)容兩端對齊后居中排列。
三、土地估價(jià)報(bào)告的制作與出具
1、“土地估價(jià)報(bào)告”供估價(jià)機(jī)構(gòu)提交給委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供估價(jià)機(jī)構(gòu)提交土地管理部門進(jìn)行審查用，“土地估價(jià)報(bào)告”可以采用文字式或表格式，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”只能采用文字式；
2、每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目只能有一個(gè)“土地估價(jià)報(bào)告”，但可以有多個(gè)“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”。當(dāng)估價(jià)項(xiàng)目涉及多個(gè)市縣時(shí)，應(yīng)以各市或縣為單位出具“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”；
3、委托估價(jià)主在向土地法行政主管部門申請對地價(jià)進(jìn)行審核時(shí)，可提交“土地估價(jià)報(bào)告”，但必須提交“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”；報(bào)請國土資源部或省級(jí)土地行政主管部門進(jìn)行地價(jià)確認(rèn)時(shí)，則必須同時(shí)提交“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)過程中采用的有關(guān)技術(shù)依據(jù)（如征地協(xié)議、征地標(biāo)準(zhǔn)文件、開發(fā)費(fèi)用、基準(zhǔn)地價(jià)成果、土地市場交易資料等）應(yīng)單獨(dú)整理成冊，供土地估價(jià)結(jié)果的確認(rèn)機(jī)構(gòu)備查；
四、文字要求
1、“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”中對估價(jià)對象的描述和分析應(yīng)客觀、公正，不得帶有任何恭維、誘導(dǎo)性或與估價(jià)過程無關(guān)的言論；
2、“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)以中文撰寫打印，并分別以中文格式提交委托方和土地管理部門審查用。如需以外文出具“土地估價(jià)報(bào)告”的，其內(nèi)容應(yīng)與中文報(bào)告一致，并在報(bào)告中注明以中文格式為準(zhǔn)。
