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《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》已作廢

國土資廳發(fā)〔2013〕20號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局:

　　為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估行為，部制訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（見附件，以下簡稱“《規(guī)范》”），現(xiàn)予發(fā)布。請轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各級國土資源主管部門、相關(guān)行業(yè)協(xié)會和土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)，結(jié)合本地實(shí)際遵照執(zhí)行。同時，為進(jìn)一步完善國有土地出讓底價(jià)確定程序，加強(qiáng)出讓地價(jià)評估管理，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、要進(jìn)一步健全國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的定價(jià)程序，地價(jià)需經(jīng)專業(yè)評估，底價(jià)應(yīng)由集體決策。在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織對擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評估，為確定出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。委托給土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的，應(yīng)采用公開方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補(bǔ)繳地價(jià)款的，市、縣國土資源主管部門在確定補(bǔ)繳金額之前，也應(yīng)按照上述要求組織評估。

　　二、出讓土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)由土地估價(jià)師完成，并且符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《規(guī)范》。市、縣國土資源主管部門不應(yīng)干預(yù)評估活動，由被委托方客觀、獨(dú)立、公正地出具土地估價(jià)報(bào)告。

　　三、出讓土地估價(jià)報(bào)告，一律按照《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā)〔2012〕35號）要求，由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。報(bào)告出具方無法登錄“土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)將單位名稱、單位性質(zhì)、土地估價(jià)師姓名和資格證書號等情況，經(jīng)省級國土資源主管部門核實(shí)匯總后，報(bào)部土地利用管理司，按規(guī)定登錄。

　　四、市、縣國土資源主管部門或國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，應(yīng)以土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類專項(xiàng)資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。對估價(jià)結(jié)果的采用情況及其理由，應(yīng)納入集體決策的記錄文件，存檔備查。

　　起拍（始）價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅膶?shí)際情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價(jià)，但成交價(jià)不能低于底價(jià)。

　　五、省級國土資源主管部門要加大監(jiān)督指導(dǎo)力度，定期組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會或?qū)＜?，對已備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評議，并向社會公布抽查評議結(jié)果。

　　六、出讓方對估價(jià)結(jié)果有異議的，可申請省級土地估價(jià)師協(xié)會或中國土地估價(jià)師協(xié)會進(jìn)行技術(shù)審裁，也可以另行組織評估。

　　七、部將根據(jù)各地實(shí)際和土地市場運(yùn)行情況，適時修訂《規(guī)范》，各省級國土資源主管部門可制訂本地實(shí)施細(xì)則。

　　本文件的有效期為五年。

　　附件：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范（試行）（略）

前　言
　　為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估行為，根據(jù)《物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。
　　本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。
　　本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師協(xié)會。
　　本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。
　?。薄∵m用范圍
　　在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評估，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓涉及的價(jià)格評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。
　?。病∫玫臉?biāo)準(zhǔn)
　　下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。
　?。牵拢裕保福担埃浮玻埃埃薄冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
　?。牵拢裕保福担埃贰玻埃埃薄冻擎?zhèn)土地分等定級規(guī)程》
　?。牵拢裕玻保埃保啊玻埃埃贰锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》
　?。裕模裕保埃埃埂玻埃埃贰冻鞘械貎r(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》
　?。场∫罁?jù)
　?。ǎ保吨腥A人民共和國物權(quán)法》
　?。ǎ玻吨腥A人民共和國土地管理法》
　?。ǎ常吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
　?。ǎ矗吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第５５號）
　?。ǎ担墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第３９號）
　?。ǎ叮秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第２１號）
　?。ǎ罚秶鴦?wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔２００１〕１５號）
　?。ǎ福秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔２００４〕２８號）
　?。ǎ梗秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔２００８〕３號）
　?。础】倓t
　?。矗薄〕鲎尩貎r(jià)評估定義
　　本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估，是指土地估價(jià)師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌鰞r(jià)格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
　?。矗病〕鲎尩貎r(jià)評估目的
　　開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。
　?。矗场≡u估原則
　　除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估還需考慮以下原則：
　　價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。
　　審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。
　　公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實(shí)現(xiàn)。
　?。矗础≡u估方法
　?。ǎ保┦找孢€原法
　?。ǎ玻┦袌霰容^法
　?。ǎ常┦Ｓ喾?br/>　?。ǎ矗┏杀颈平?br/>　?。ǎ担┕镜貎r(jià)系數(shù)修正法
　　出讓地價(jià)評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括（１）、（２）、（３）之一，以及（４）或（５）。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明。
　　４．５　評估程序
　?。ǎ保┙邮芪?，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；
　?。ǎ玻M訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；
　?。ǎ常?shí)地調(diào)查；
　?。ǎ矗┻x定估價(jià)方法進(jìn)行評估；
　?。ǎ担┐_定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；
　?。ǎ叮┳珜懝纼r(jià)報(bào)告，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?br/>　?。ǎ罚┨峤还纼r(jià)報(bào)告；
　?。ǎ福┕纼r(jià)資料歸檔。
　?。怠≡u估方法的運(yùn)用
　?。担薄∈找孢€原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
　　（１）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場案例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應(yīng)不少于３個。
　?。ǎ玻┐_定各項(xiàng)費(fèi)用時，應(yīng)采用當(dāng)前市場的客觀費(fèi)用。
　?。ǎ常┐_定還原利率時應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。
　?。担病∈袌霰容^法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
　?。ǎ保┰诰C合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實(shí)際交易案例。原則上不采用競價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易案例。近３年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足３個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。
　　（２）各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能超過４０％。即（高比準(zhǔn)價(jià)格－低比準(zhǔn)價(jià)格）／低比準(zhǔn)價(jià)格≤４０％，對超過４０％的，應(yīng)另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應(yīng)對各案例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。
　?。ǎ常└鞅容^案例的修正幅度不能超過３０％，即：（案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格－案例價(jià)格）／案例價(jià)格≤３０％。
　?。担场∈Ｓ喾?。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
　　（１）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設(shè)條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評估。
　?。ǎ玻┘僭O(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過３年。
　?。ǎ常τ陂_發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時當(dāng)?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來售價(jià)。
　?。ǎ矗╅_發(fā)完成后用于出租或自營的項(xiàng)目，按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。
　?。ǎ担├麧櫬室瞬捎猛皇袌錾项愃撇粍赢a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。
　?。担础〕杀颈平?。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
　?。ǎ保﹪一虻胤綇耐恋爻鲎屖杖牖蛲恋爻鲎屖找嬷杏?jì)提（安排）的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。
　?。ǎ玻┩恋厝〉贸杀緫?yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。
　?。ǎ常┩恋亻_發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費(fèi)用水平的個例性實(shí)際支出，不能納入成本。
　?。ǎ矗┐_定土地增值收益率或收益額，應(yīng)符合《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問題的通知》（國土資廳函〔２００９〕３１１號）的規(guī)定。
　?。担怠」镜貎r(jià)系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
　?。ǎ保┎捎玫幕鶞?zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。
　?。ǎ玻┰谝呀?jīng)部署開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可按照國家制訂的相關(guān)評估指導(dǎo)辦法，運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行出讓地價(jià)評估。
　?。丁√厥馇闆r下需注意的事項(xiàng)
　?。叮薄龅匚赐ㄆ交蛲ㄆ讲煌耆珪r
　?。ǎ保┥卦u估。生地出讓評估，應(yīng)先評估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開發(fā)費(fèi)用。
　?。ǎ玻┩ㄆ讲煌耆珪r的地價(jià)評估。視開發(fā)程度不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的平均費(fèi)用水平，對熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正。
　?。ǎ常┯械厣辖ㄖ锏耐恋爻鲎屧u估。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。
　　當(dāng)出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于現(xiàn)狀下的凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場內(nèi)拆平工作費(fèi)用。
　　作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。
　?。叮病〔捎锰厥庹信膾旆绞匠鲎尰騾f(xié)議出讓時
　?。叮玻薄√厥庹信膾旆绞?。對采用“限地價(jià)（房價(jià)）、競房價(jià)或配建（地價(jià)或配建）”等特殊招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)的評估，須分情況注意以下技術(shù)要點(diǎn)：
　?。ǎ保┫薜貎r(jià)、競配建或房價(jià)。采用“限地價(jià)、競房價(jià)”方式出讓的，在評估時應(yīng)按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價(jià)格。
　　采用“限地價(jià)、競配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議，以及根據(jù)市場情況建議采用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示。
　?。ǎ玻┫薹績r(jià)、競地價(jià)。采用“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評估時，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原售價(jià)回購，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目，在采用剩余法評估時，按限定的房價(jià)取值。
　?。叮玻病f(xié)議出讓
　　（１）類型一。對應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價(jià)格，并提出出讓底價(jià)的建議。同時，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測算并對比說明該建議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
　　當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的７０％測算對比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的，與新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)之和進(jìn)行對比。
　　建議出讓底價(jià)低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示。
　　（２）類型二。對劃撥土地使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價(jià)格，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。
　　當(dāng)?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評估結(jié)果進(jìn)行對比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。
　　６．３　其他特殊情況
　?。叮常薄　叭f”改造。對舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評估，分為兩種類型：
　?。ǎ保┕_出讓。無論是國有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設(shè)宗地為國有土地的凈地狀態(tài)，評估其在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國有出讓土地使用權(quán)的正常市場價(jià)格。
　?。ǎ玻﹨f(xié)議出讓。國有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照本規(guī)范６．２．２（２）。現(xiàn)狀為集體土地自行改造的，應(yīng)按出讓時新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國有出讓土地使用權(quán)正常市場價(jià)格，減去現(xiàn)狀下集體土地使用權(quán)價(jià)格，作為評估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。
　　６．３．２　已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補(bǔ)繳地價(jià)款時，評估期日應(yīng)以國土資源主管部門同意補(bǔ)繳地價(jià)時為準(zhǔn)，同時還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：
　?。ǎ保┕I(yè)用地調(diào)整容積率。按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔２００４〕２８號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　（２）用途、容積率等利用條件調(diào)整。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積。樓面地價(jià)應(yīng)評估測算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價(jià)，原容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價(jià)，原容積率下出讓時樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后在評估期日的樓面地價(jià)。
　　調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為評估期日的正常市場價(jià)格。
　　用途與容積率同時調(diào)整的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)應(yīng)評估測算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評估期日的正常市場樓面地價(jià)，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評估期日的正常市場樓面地價(jià)。舊用途樓面地價(jià)，按評估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)確定。
　　核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時實(shí)測的新增建筑面積為準(zhǔn)。核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。
　　因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按評估期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。
　　因其他土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評估。
　　６．３．３　工業(yè)用地出讓評估。應(yīng)按本規(guī)范上述有關(guān)規(guī)定評估出正常市場條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，并在土地估價(jià)報(bào)告中明確說明與當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的對比結(jié)果。對不同開發(fā)程度的工業(yè)用地，按照達(dá)到不同開發(fā)程度所需的當(dāng)?shù)仄骄_發(fā)費(fèi)用水平，進(jìn)行價(jià)格修正，得到評估結(jié)果，并與最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比。
　　在評估工業(yè)用地出讓地價(jià)時，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評估出地價(jià)。
　?。贰」纼r(jià)報(bào)告內(nèi)容
　　除須符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列要求：
　?。罚薄」纼r(jià)結(jié)果。涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最低限價(jià)的，在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)同時列出評估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
　　在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由。
　　７．２　報(bào)告組成要件。除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價(jià)報(bào)告后附具：
　?。ǎ保┥婕巴恋厝〉贸杀镜南嚓P(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的征地拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議等資料；
　?。ǎ玻┮研纬傻耐恋爻鲎尫桨福?br/>　?。ǎ常﹫?bào)告中采用的相關(guān)案例的詳細(xì)資料（包括照片）；
　?。ǎ矗┰O(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。