關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財(cái)務(wù)核算的意見（試行）
渝財(cái)建〔2012〕124號(hào)
各區(qū)縣（自治縣）財(cái)政局、國土房管局（國土局、國土資源分局、國土房管分局）：
為加強(qiáng)出讓土地成本管理，規(guī)范土地成本財(cái)務(wù)核算，根據(jù)《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實(shí)施辦法》（渝府發(fā)〔2008〕119 號(hào)）、《重慶市人民政府關(guān)于加強(qiáng)國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)公開交易成本審計(jì)評(píng)估的通知》（渝府發(fā)[2008]122號(hào)）以及有關(guān)規(guī)定，市財(cái)政局、市國土房管局共同研究制定了《關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財(cái)務(wù)核算的意見（試行）》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照實(shí)施。
附件：關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財(cái)務(wù)核算的意見（試行）
重慶市財(cái)政局 重慶市國土資源和房屋管理局
二Ｏ一二年三月二十六日
主題詞：財(cái)政 土地成本 財(cái)務(wù)核算 意見
抄送：市級(jí)、區(qū)縣（自治縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。
重慶市財(cái)政局辦公室 2012年3月29日印發(fā)
附件：
關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財(cái)務(wù)核算的意見（試行）
為加強(qiáng)出讓土地成本管理，規(guī)范土地成本財(cái)務(wù)核算，根據(jù)《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實(shí)施辦法》（渝府發(fā)〔2008〕119 號(hào)）、《重慶市人民政府關(guān)于加強(qiáng)國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)公開交易成本審計(jì)評(píng)估的通知》（渝府發(fā)[2008]122號(hào)）以及有關(guān)規(guī)定，制定本意見。
一、職責(zé)分工
征地和房屋征收部門、國土部門、財(cái)政部門按照現(xiàn)行土地收入管理體制，明確分工，落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)協(xié)作，確保土地成本管理到位。
征地和房屋征收部門職責(zé)：負(fù)責(zé)前期報(bào)建手續(xù)，實(shí)施征地和國有土地上房屋征收補(bǔ)償，土地成本財(cái)務(wù)核算，建立成本明細(xì)統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，管理成本檔案，為土地成本審計(jì)（評(píng)估）提供相關(guān)資料。
國土部門職責(zé)：負(fù)責(zé)組織招拍掛供地方案的集體會(huì)審，開具非稅收入繳款書，建立非稅收入繳款書明細(xì)統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，管理國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書及國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，按季向同級(jí)財(cái)政部門報(bào)送土地成本核算報(bào)表等。
財(cái)政部門職責(zé)：制定完善土地成本管理與財(cái)務(wù)核算相關(guān)制度。參與招拍掛供地方案的集體會(huì)審，建立非稅收入明細(xì)統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，定期與同級(jí)國土部門核對(duì)，審核撥付土地成本。
二、土地成本審計(jì)（評(píng)估）
土地招拍掛出讓前，須對(duì)擬出讓宗地的土地成本進(jìn)行審計(jì)（評(píng)估），并將審計(jì)(評(píng)估)結(jié)果作為確定土地招拍掛出讓起始價(jià)的重要參考。土地出讓成交后，須在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中明確土地出讓總價(jià)款的明細(xì)組成，準(zhǔn)確劃分土地成本和土地收益（含標(biāo)準(zhǔn)出讓金和土地增值收益），準(zhǔn)確使用非稅明細(xì)編碼和國庫明細(xì)科目。
同級(jí)財(cái)政部門和國土部門共同協(xié)商組織審計(jì)（評(píng)估）機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓宗地的土地成本進(jìn)行審計(jì)（評(píng)估）。
三、土地成本范圍
（一）土地取得成本。指征收、收購、收回土地支付的有關(guān)費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、集體土地上及國有土地上房屋及構(gòu)筑物收補(bǔ)償費(fèi)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收補(bǔ)償費(fèi)、住房安置費(fèi)，以及依法需要支付的與征收、收購、收回土地有關(guān)的其他費(fèi)用。
（二）土地整治成本。指征收、收購、收回土地后進(jìn)行必要的前期土地整治產(chǎn)生的費(fèi)用，具體包括：
1、宗地紅線范圍內(nèi)場地平整費(fèi)用。
2、分?jǐn)偟钠瑓^(qū)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、基本公共綠化等基礎(chǔ)設(shè)施征地及建設(shè)費(fèi)用。公園、學(xué)校等公益設(shè)施的征地及建設(shè)費(fèi)用不能分?jǐn)傆?jì)入。
（三）相關(guān)規(guī)費(fèi)。指征收、收購、收回土地應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅（費(fèi)），包括耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)等。
（四）分?jǐn)偟馁J款利息。指征收、收購、收回土地分?jǐn)偟你y行貸款及其他融資利息。
1、分?jǐn)偟钠鹬箷r(shí)間：實(shí)際發(fā)生土地成本費(fèi)用的當(dāng)月至審計(jì)（評(píng)估）基準(zhǔn)日。
2、貸款利息每季分?jǐn)傄淮危醋诘兀ɑ蚱瑓^(qū)）貸款使用量平均分?jǐn)?，?jì)算公式為：
本季某宗地（或片區(qū)）分?jǐn)偟馁J款利息=本季支付的貸款利息總額×截止季末該宗地（或片區(qū)）累計(jì)使用貸款額/截止季末貸款總額。
3、分?jǐn)偟馁J款利息總額是扣除存款利息收入后的利息凈支出。
（五）其他相關(guān)成本。
四、土地成本的計(jì)算和應(yīng)用
土地成本可按宗地核算或按片區(qū)核算總成本后再分?jǐn)偟阶诘亍?/p>
（一）按宗地核算的土地成本。
某宗地成本=該宗地取得成本+該宗地土地整治成本+該宗地相關(guān)規(guī)費(fèi)+該宗地分?jǐn)偟馁J款利息+該宗地其他成本
（二）按片區(qū)核算的土地成本分?jǐn)偂?/p>
依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、征地紅線、收購宗地圖、舊城改造拆遷紅線等劃分片區(qū)及宗地，確定片區(qū)內(nèi)可出讓總面積。片區(qū)內(nèi)土地總成本根據(jù)片區(qū)內(nèi)可出讓總面積在片區(qū)內(nèi)各宗地之間平均分?jǐn)?，?jì)算公式為：
某宗地成本=片區(qū)內(nèi)土地總成本×該宗地面積/片區(qū)內(nèi)可出讓總面積
片區(qū)內(nèi)土地總成本=片區(qū)土地取得成本+片區(qū)土地整治成本+片區(qū)相關(guān)規(guī)費(fèi)+片區(qū)分?jǐn)偟馁J款利息+片區(qū)其他成本-市級(jí)以上財(cái)政投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金
（三）宗地成本或片區(qū)內(nèi)總成本包括已發(fā)生的土地成本和預(yù)估土地成本。已發(fā)生的土地成本按實(shí)際支付金額按實(shí)計(jì)列，辦理了竣工決（結(jié)）算審計(jì)的，按審定投資額計(jì)列。預(yù)估土地成本依據(jù)合同金額、項(xiàng)目批復(fù)的投資概算、可研投資估算等相關(guān)資料分項(xiàng)目進(jìn)行測算，并經(jīng)同級(jí)財(cái)政、國土、規(guī)劃和監(jiān)察部門聯(lián)合審定后計(jì)列。
（四）土地出讓招拍掛起始價(jià)中所含成本由已發(fā)生的土地成本和預(yù)估成本兩部分構(gòu)成，以全面反映取得宗地的成本支出。市、區(qū)（縣）兩級(jí)財(cái)政結(jié)算及財(cái)政對(duì)土地儲(chǔ)備集團(tuán)的成本返還原則上按已發(fā)生的土地成本計(jì)算。確有特殊因素，經(jīng)財(cái)政、國土、規(guī)劃和監(jiān)察部門審定后，可對(duì)部分預(yù)估成本先行結(jié)算或返還，待竣工決（結(jié)）算審計(jì)后，由財(cái)政部門進(jìn)行清算。對(duì)預(yù)估成本的清算實(shí)施細(xì)則另行制定。
五、財(cái)務(wù)核算和檔案管理
（一）財(cái)政、國土、征地和房屋征收部門應(yīng)按照收付實(shí)現(xiàn)制核算土地出讓成本，全面、真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確反映土地成本信息。
（二）土地成本要按照項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，清晰反映土地成本的明細(xì)構(gòu)成，具體包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、集體土地上及國有土地上房屋及構(gòu)筑物收補(bǔ)償費(fèi)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收補(bǔ)償費(fèi)、住房安置費(fèi)、相關(guān)規(guī)費(fèi)、土地整治成本、貸款利息分?jǐn)?、其他成本等?/p>
（三）要以“宗地”或“片區(qū)”建立土地成本輔助明細(xì)臺(tái)帳，根據(jù)征地補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放花名冊(cè)等原始憑證，逐筆登記土地補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，清晰反映應(yīng)付、已付和未付金額，并與財(cái)務(wù)帳簿記錄核對(duì)相符。
（四）要加強(qiáng)土地成本資料的檔案管理，定期歸集整理土地成本原始資料，并分類裝訂成冊(cè)，確保檔案資料完整規(guī)范。
六、監(jiān)督檢查
區(qū)縣財(cái)政、國土部門要加強(qiáng)土地成本的監(jiān)督管理，建立成本臺(tái)賬，規(guī)范土地成本核算。市財(cái)政、國土部門將加大對(duì)區(qū)縣土地成本管理核算檢查工作力度，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)違紀(jì)問題，將按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格進(jìn)行處理處罰。
