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新版地價評估技術《規(guī)范》改了啥？

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》自4月9日起施行。《規(guī)范》出臺的背景是什么？與2013年起實施的《規(guī)范（試行）》相比，有哪些修訂和完善？《規(guī)范》對出讓地價評估提出了哪些具體要求？相關負責人對此作出權威解答。

    出讓地價評估是依照法律法規(guī)或國家有關政策規(guī)定，針對擬招拍掛或協(xié)議出讓地塊，以及出讓后調整規(guī)劃條件的地塊開展的地價評估。評估目的是為確定出讓底價或標定、核定應補繳土地價款提供參考依據(jù)。

    考慮到以下問題，有必要單獨出臺出讓地價評估技術規(guī)范。

     ◆ 出讓地價評估的結果可能直接影響到土地出讓收益、影響到國有土地資產是否流失，因此出讓地價評估相比一般的宗地地價評估更為重要，需要慎重對待。

     ◆ 相對而言，出讓地價評估類型多樣，比一般宗地評估更為特殊復雜，需要考慮的各方面技術因素很多，有必要從技術規(guī)范上單獨予以明確。

     ◆ 在2013年《規(guī)范（試行）》出臺之前，由于已有的技術規(guī)定過于原則，技術路線不夠明晰，使得出讓地價評估過程中的自由裁量空間過大，增加了尋租機會，造成地方較大的廉政和國有土地資產流失風險隱患。

     ◆ 堅持維護正常地價形成機制和市場公平原則。

     ◆ 保持穩(wěn)定。從實施情況看，《規(guī)范（試行）》總體科學可行，為保障工作連續(xù)性，不做太大修改。

     ◆ 與時俱進。充分考慮近年來土地市場發(fā)展變化實際和土地利用管理工作新方向，體現(xiàn)有利于盤活存量低效用地、有利于增加租賃住房用地供應、有利于促進多主體供地的修訂思路。

   ◆ 文字規(guī)范。進一步理順表述，政策用語與現(xiàn)行有關規(guī)定保持一致，術語和專業(yè)詞匯與2014年發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》保持一致，更新技術標準版本，增加新出臺的法律法規(guī)政策內容要求等。

　　 ◆ 明確委托方。針對部分地方仍存在地方國土部門要求土地使用權人委托評估，導致委托方干預評估結果的情況，將評估程序的“接受委托”明確為“接受國土資源主管部門（或出讓方）委托”。

　　 ◆ 增加“出讓時約定租賃住宅面積比例”的評估類型，并明確以市場租金為重要測算依據(jù)，體現(xiàn)對租賃住房用地的支持。

　　 ◆ 進一步明確估價期日。將“國土資源主管部門同意補繳地價時為準”修改為“國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準”，表述更為準確。

　　 ◆ 體現(xiàn)對存量地盤活的支持，促進釋放存量。對存量地改變容積率等利用條件補繳地價，原規(guī)范為三種計算方法取最高值，修訂為只按正常市場價格一種方法計算。增加“容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價”的規(guī)定，便于容積率調整后仍低于1的低效地再利用。增加“工業(yè)用地調整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格”。刪除了對開發(fā)成本的相關規(guī)定，明確了對工業(yè)用地現(xiàn)狀條件的價值，鼓勵低效工業(yè)用地再利用。

    ◆ 規(guī)范多項用地條件同時調整的評估路線。明確應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款，解決地方執(zhí)行過程中每項條件單獨計算、地價只增不減的理解誤區(qū)。

　　此外，為發(fā)揮地方積極性，避免歧義，刪除了三舊改造的相關表述，并落實了《資產評估法》的相關要求。

        從技術層面看，《規(guī)范》是對《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的完善和細化，按照《資產評估法》要求，《規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》同屬土地估價基本技術準則，是土地估價專業(yè)評估師必須遵循的最高技術標準。從執(zhí)行看，按照特別與一般的關系，在出讓地價評估領域，遇有同類規(guī)定時，《規(guī)范》應優(yōu)先于《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

　  《規(guī)范》從2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估價報告的，可適用《規(guī)范》。已出具土地估價報告的，不再調整。是否出具了土地估價報告，可通過機構檔案、行政部門檔案和土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)綜合判斷。