深圳新建商品住宅(高層)市場分析
一、新建商品住宅市場現(xiàn)狀
1、供求情況
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示,2015年10月,深圳新建商品住宅新增供應(yīng)6082套、64.79萬方,同比上漲52%,環(huán)比下跌20%;住宅成交5706套、55.32萬方,同比環(huán)比分別上漲24%和34%,供求比為1.17。從近3個月供求關(guān)系來看,供需呈現(xiàn)反向浮動的趨勢,本月深圳新建商品住宅市場呈現(xiàn)回暖的趨勢,但增速有所放緩。
數(shù)據(jù)來源:匯集源數(shù)據(jù)中心
2、成交建筑類別
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示,2015年10月,深圳新建商品住宅成交建筑類別以高層占據(jù)絕對主力,約占深圳總成交量68%,而洋房和別墅占比僅為10%和5%。從成交建筑類別走勢來看,高層建筑更受購房者青睞,而別墅建筑份額出現(xiàn)持續(xù)縮減,由于深圳主要是由外來務(wù)工人口組成,成交建筑類別更偏向性價比高的高層。
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3、高層戶型結(jié)構(gòu)
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示,2015年10月,深圳新建商品住宅成交熱點戶型以二房為主,約占深圳成交量一半以上。從成交房型走勢來看,二房一直保持領(lǐng)先地位,而四房比重出現(xiàn)明顯增漲,深圳新建商品住宅需求呈現(xiàn)大戶型比重增加的趨勢。
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4、高層產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示,2015年下半年,深圳新建商品住宅成交產(chǎn)品呈現(xiàn)首改比重逐月上漲,高端持續(xù)下滑的態(tài)勢。10月65-90平方米首改房源成交量占比約67%,為成交主力;其次是90-144平方米再改房源成交量占比22%。深圳新建商品住宅市場受國家政策、人口結(jié)構(gòu)影響較大,首改產(chǎn)品成為絕大部分購房者的需求。
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5、銷售排名TOP10
據(jù)“匯集源數(shù)據(jù)”監(jiān)測顯示,2015年10月,深圳新建商品住宅銷售前十的項目主要是以高層住宅項目為主,分布區(qū)域主要集中在寶安和龍崗,其中“聯(lián)投東方華府二期”和“山海美域花園”(現(xiàn)改名佳兆業(yè)·前海廣場)分別成交1023套、9.40萬方和296套、2.51萬方,為本月成交量最大的項目,其成交建筑類別均為高層住宅。
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二、典型樓盤分析
1、樓盤分布
2、典型樓盤分析
【聯(lián)投東方華府二期】
l 基本指標(biāo)
l 項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
聯(lián)投東方華府二期項目為35萬平方米高端住宅社區(qū),項目涵蓋高端住宅、商務(wù)公寓、星級酒店、企業(yè)辦公、商業(yè)為一體。其中住宅產(chǎn)品以高層占主導(dǎo),建筑面積76-146平方米的2-3房,以及改造的4到5房,而主力戶型為建筑面積70-90平方米的2房產(chǎn)品。
從項目熱銷住宅產(chǎn)品來看,銷售最好的戶型是高層70-90平方米的2房,而90-110平方米的產(chǎn)品整體銷售去化較慢,主要原因是該產(chǎn)品性價比不如70-90平方米,而舒適度不如110-130平方米,項目內(nèi)部產(chǎn)品無明顯差異化,形成競爭較大。
數(shù)據(jù)來源:匯集源數(shù)據(jù)中心
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【佳兆業(yè)·前海廣場】
l 基本指標(biāo)
l 項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
佳兆業(yè)?前海廣場項目為30萬平方米住宅社區(qū),集住宅、酒店、公寓、寫字樓等綜合業(yè)態(tài)為一體的綜合項目。其中住宅產(chǎn)品全部為高層建筑,建筑面積為77-282平方米的2-4房產(chǎn)品,主力戶型為建筑面積70-90平方米的緊湊型3房產(chǎn)品。
從項目熱銷住宅產(chǎn)品來看,銷售最好的戶型是高層70-90平方米的2-3房,其次是110-130平方米的3房產(chǎn)品,本項目位于南山區(qū)靠近香港,區(qū)域地理優(yōu)勢明顯,產(chǎn)品相對緊湊,周邊樓盤同質(zhì)性產(chǎn)品競爭較大。
數(shù)據(jù)來源:匯集源數(shù)據(jù)中心
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3、產(chǎn)品對比分析
深圳住宅項目主要是以高層建筑為主,戶型以2房去化最快,占總成交量的一半以上。產(chǎn)品以70-90平方米的首改住房去化較好,占總成交量的72%;其次是110-130平方米的再改產(chǎn)品,占比15%。深圳住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受政策規(guī)劃和人口調(diào)整影響較大,城市產(chǎn)品響應(yīng)國家政策號召,改善性產(chǎn)品受購房者追捧。
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三、 市場總結(jié)
2015年,是有史以來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控最為寬松的一年,信貸、稅收、土地、保障房等措施紛紛出臺,支持自住和改善性住房需求和去庫存,成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。深圳作為一線城市之一,樓市整體呈現(xiàn)回暖的趨勢,庫存去化加快。
? 2015年10月,深圳新建商品住宅市場整體呈現(xiàn)回暖的趨勢,但增速有所放緩。
? 本月深圳新建商品住宅成交建筑類別仍以高層占據(jù)絕對主力,其中高層住宅的產(chǎn)品兩極分化嚴(yán)重,呈現(xiàn)出首改比重逐月上漲,高端持續(xù)下滑的態(tài)勢,其成交主力面積為65-90平方米2房的首改產(chǎn)品。
? 從本月新建商品住宅銷售排名前兩個樓盤來看,深圳熱銷樓盤規(guī)劃均為綜合體項目,涵蓋住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)為一體,項目規(guī)模較大,周邊配套完善。
? 典型住宅項目主要以高層建筑為主,面積在70-90平方米的首改產(chǎn)品,戶型以2房去化最快。深圳新建商品住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受政策規(guī)劃和人口調(diào)整影響較大,其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)響應(yīng)國家政策號召,改善性住宅受購房者追捧。
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