正文
新業(yè)態(tài)新體驗(yàn)?zāi)Ｊ讲粩嘤楷F(xiàn)，推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)換代，正大力激活消費(fèi)需求，也加速了不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)回暖。在經(jīng)營轉(zhuǎn)型及模式轉(zhuǎn)變過程中較多企業(yè)作為“二房東”轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)的情況成為一種常見現(xiàn)象。對(duì)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅處理問題，尤其是改變?cè)鲋刀愑?jì)稅方法的相關(guān)事項(xiàng)。一些納稅人為少繳稅款，濫用稅收優(yōu)惠政策，在沒有任何明確政策的前提下任意進(jìn)行稅收籌劃，產(chǎn)生了很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)活動(dòng)中對(duì)承租人權(quán)益價(jià)值估價(jià)會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果形成較大偏差。
01
●●●真實(shí)案例●●●
A公司（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）為增值稅一般納稅人，自2010年開始以經(jīng)營性租賃方式承租B房地產(chǎn)公司自持物業(yè)用于經(jīng)營，同時(shí)，將其中部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給C其他經(jīng)營戶。2016年5月1日（營改增后），A公司選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，對(duì)轉(zhuǎn)租收入全額按照5%的稅率申報(bào)繳納增值稅。由于A公司與出租方(B)租賃合同中約定的時(shí)間是在2016年4月30日前，租入不動(dòng)產(chǎn)可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法全額計(jì)算申報(bào)納稅，也就是說，A公司按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的稅率全額（不含增值稅）計(jì)算申報(bào)納稅符合規(guī)定。
已知A公司已支付2020年房屋租賃費(fèi)3000萬元（含稅），對(duì)外轉(zhuǎn)租取得全年收入3300萬元（含稅），按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，A公司全年應(yīng)繳納增值稅3300÷（1+5%）×5%＝157（萬元）；今年，為降低稅收成本、減輕疫情影響，A公司欲在不改變簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的前提下，采用差額方法計(jì)算銷售額。按照這種方法，A公司只需要繳納增值稅（3300－3000）÷（1+5%）×5%＝47（萬元），這樣一來，可以少繳110萬元的增值稅。那么，A公司的這種操作是否符合政策規(guī)定？
02
●●●政策分析●●●
按照政策規(guī)定，一般納稅人的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“16號(hào)公告”）第三條第一項(xiàng)規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額?！度嫱崎_營改增試點(diǎn)12366熱點(diǎn)問題解答（一）》中提到：關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅的問題，國家稅務(wù)總局明確按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)來確定。因此，一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。
根據(jù)上述規(guī)定，甲公司的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)收入按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅是沒有問題的，但是為了降低稅負(fù)改為按照差額方法計(jì)稅，則不符合規(guī)定。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“36號(hào)文件”）規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、旅游服務(wù)、納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)等應(yīng)稅銷售行為，可采取差額計(jì)算方法。同時(shí)，基于現(xiàn)行的增值稅法律規(guī)定及相關(guān)征管實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，允許差額征稅的增值稅應(yīng)稅事項(xiàng)原則都有對(duì)應(yīng)的文件支持，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)并無明確的差額征稅文件支持，因此不屬于差額征稅事項(xiàng)，相應(yīng)地不得適用差額征稅政策。
也就是說，16號(hào)公告以及后續(xù)出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)租賃相關(guān)稅收規(guī)范性文件并未規(guī)定轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可以采用差額計(jì)算銷售額，如果A公司按照轉(zhuǎn)租收入減去支付給出租方租金后的余額按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法申報(bào)納稅，則不符合政策規(guī)定。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；采用一般計(jì)稅方法的通?？梢缘挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額。
需要注意的是，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人為降低稅收成本進(jìn)行惡意籌劃，須繳納罰款和滯納金，進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或被定性為偷稅罪；單位犯罪的，不僅對(duì)單位判處罰金，而且對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人判處罰金。
03
●●●實(shí)操提示●●●
如果日常經(jīng)營確有需要，可以考慮納稅人須從簡(jiǎn)易計(jì)稅方法轉(zhuǎn)換為一般計(jì)稅方法，但仍須考慮時(shí)間期限、上下游納稅人計(jì)稅方法以及能否取得和開具增值稅專用發(fā)票等問題。同時(shí)，轉(zhuǎn)變計(jì)稅方法的納稅人有主體限制，即必須為增值稅一般納稅人。如果納稅人是增值稅小規(guī)模納稅人，則不能轉(zhuǎn)換為一般計(jì)稅方法。另外，納稅人在轉(zhuǎn)換為一般計(jì)稅方法前要考慮原簡(jiǎn)易計(jì)稅方法是否超過36個(gè)月（36號(hào)文件附件1第18條第二款規(guī)定，一般納稅人發(fā)生的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更）。
在實(shí)務(wù)中，轉(zhuǎn)租方還需要考慮上下游納稅人是否適用（或可選擇）一般計(jì)稅方法，即上游納稅人是增值稅一般納稅人可選擇采用一般計(jì)稅方法，下游納稅人同樣采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，并且都可以開具增值稅專用發(fā)票。
