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2015年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場年報-背景篇

1.報告數(shù)據(jù)截止時間為2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.報告數(shù)據(jù)區(qū)域范圍為重慶主城共10個區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)；

3.報告數(shù)據(jù)所涉及的商品房新增供應、成交量價均為建面?zhèn)浒缚趶健?/p>

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目   錄

報告說明：.................................................................. - 3 -

全年看點：.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顧........................................................ - 5 -

（一）調控政策...................................................... - 6 -

（二）金融信貸...................................................... - 6 -

（三）城市規(guī)劃...................................................... - 7 -

二、宏觀經(jīng)濟指標........................................................ - 8 -

（一）GDP運行情況.................................................. - 8 -

（二）居民消費價格指標............................................. - 9 -

（三）收入及社零指標.............................................. - 10 -

（四）固定資產(chǎn)投資................................................ - 11 -

（五）房地產(chǎn)開發(fā)情況.............................................. - 12 -

（六）房地產(chǎn)銷售情況.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市場綜述........................................................... - 14 -

（一）成交土地類型................................................ - 14 -

（二）開發(fā)用地成交情況............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

（一）成交走勢..................................................... - 17 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 19 -

三、純商辦用地......................................................... - 21 -

（一）成交走勢..................................................... - 21 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

（一）拿地企業(yè)排名................................................ - 25 -

（二）地塊成交排名................................................ - 25 -

第三章 樓市篇.............................................................. - 29 -

一、市場綜述........................................................... - 29 -

（一）新增供應..................................................... - 29 -

（二）市場成交..................................................... - 30 -

（三）庫存情況..................................................... - 31 -

（四）物業(yè)類型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市場....................................................... - 33 -

（一）月度分析..................................................... - 33 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 34 -

（三）產(chǎn)品結構..................................................... - 35 -

三、商業(yè)市場........................................................... - 36 -

（一）月度分析..................................................... - 36 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 37 -

四、辦公市場........................................................... - 38 -

（一）月度分析..................................................... - 38 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 40 -

五、銷售排名TOP10..................................................... - 41 -

（一）住宅項目銷售排名............................................ - 41 -

（二）商業(yè)項目銷售排名............................................ - 41 -

（三）辦公項目銷售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市場背景........................................................... - 43 -

二、土地市場........................................................... - 43 -

三、樓市動態(tài)........................................................... - 44 -

附件：..................................................................... - 45 -

一、2015年重慶成交土地明細表（居住用地）............................ - 45 -

二、2015年重慶成交土地明細表（商辦用地）............................ - 52 -

報告節(jié)選內容

報告說明：

1.   報告數(shù)據(jù)截止時間為2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.   報告數(shù)據(jù)區(qū)域范圍為重慶主城共10個區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)；

3.   報告數(shù)據(jù)所涉及的商品房新增供應、成交量價均為建面?zhèn)浒缚趶健?/p>

全年看點：

1、政策背景：

2015年，房地產(chǎn)市場持續(xù)寬松，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。重慶在國家出臺的寬松貨幣環(huán)境下，放寬貸款利率和公積金政策，有利于釋放購買力，購房者對市場的預期明顯向好，帶動重慶房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。央行年內連續(xù)5次降準降息，降息也使得購房成本下降，帶動房地產(chǎn)市場的銷售，有效“去庫存”。

2、經(jīng)濟狀況：

2015年，重慶經(jīng)濟運行總體態(tài)勢良好，經(jīng)濟指標穩(wěn)中有進，穩(wěn)中向好發(fā)展。重慶CPI與PPI差距呈現(xiàn)持續(xù)拉大的態(tài)勢，物價持續(xù)上漲造成市場通貨膨脹，但仍處于一個合理的范圍。重慶固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資繼續(xù)呈現(xiàn)出增長的態(tài)勢，其中固定資產(chǎn)投資同比增幅縮小，而房地產(chǎn)投資相對平穩(wěn)。重慶樓市出現(xiàn)施工面積和竣工面積上漲的現(xiàn)狀，重慶房地產(chǎn)竣工面積出現(xiàn)大幅上漲，未來將增加商品房市場供應，加劇市場庫存壓力。重慶商品房市場呈現(xiàn)出量漲價跌的格局，與其國家出臺調控政策及整體市場動態(tài)密切相關。

3、土地市場：

2015年，重慶主城成交土地結構以居住用地為主，約占整個市場的48%。雖然居住用地占據(jù)主導，但從前期市場來看比重呈現(xiàn)逐年遞減，而工業(yè)用地占比增速加大趨勢。2015年居住用地成交主要集中在“北區(qū)”，工業(yè)用地主要集中在巴南區(qū)和兩江新區(qū)，而渝中區(qū)因其特殊的地理位置經(jīng)營性用地最受歡迎。

2015年，重慶主城房地產(chǎn)開發(fā)用地成交呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢，與去年相比，成交量下滑26%，成交價格下滑11%，土地市場持續(xù)低迷。從成交區(qū)域用地來看，沙坪壩區(qū)表現(xiàn)突出，以830萬平方米的成交量位居榜首，而渝中區(qū)繼續(xù)保持成交價格的高位運行，達到7292元/平方米，其次是江北區(qū)（4442元/平方米）。

4、新建商品房市場：

2015年，商品住宅供需市場同比均出現(xiàn)減少的態(tài)勢，與去年相比，整體市場仍處于低位運行狀態(tài)。分區(qū)域來看，重慶主城商品房供應主要集中在“巴南區(qū)”和“九龍坡區(qū)”；重慶主城商品房成交主要分布在西區(qū)的“九龍坡區(qū)”和“沙坪壩區(qū)”。

2015年，重慶主城商品房市場消化周期為12.36個月，市場相對均衡。分區(qū)域來看，“北部新區(qū)”和“渝中區(qū)”表現(xiàn)最佳，消化周期僅5.28個月和7.8個月，市場呈現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展，而“巴南區(qū)”和“大渡口區(qū)”消化周期為20.76個月和17.88個月，遠高于區(qū)域平均值，這兩個區(qū)域庫存壓力較大。

2015年，重慶主城商品房成交物業(yè)以住宅占據(jù)主導地位，占比85%，而商業(yè)和辦公分別占9%和6%。從各物業(yè)供求關系來看，商品住宅呈現(xiàn)出成交旺盛的局面，市場回暖趨勢明顯，而商業(yè)和辦公市場低迷現(xiàn)狀仍未得到改善。

第一章 背景篇

一、全年政策回顧

整體來看，2015年的房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調控思路，出臺降準降息，放寬貸款門檻，稅費減免，購房補貼等多種救市政策，達到庫存消化，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的目的。重慶政府積極落實中央政策，實行多措施并舉“去庫存”。在中央政府“支持居民自住和改善型需求”的基調下，重慶政府積極響應號召，以最快速度落實中央政策。并根據(jù)自身情況調整樓市政策，降低購房成本和購房門檻、在資金面給予支持，以及放松公積金政策，很大程度上促進樓市成交，緩解庫存壓力。

從政策角度來看，存量房資源流轉正逐步成為政策的主要著力點，“330新政”中二手房營業(yè)稅免征期由5改2，對于盤活存量房源起到積極作用。同時僅2015年就經(jīng)歷了5次降息5次降準，基準利率降至歷史最低水平，購房成本已大幅下降，多次降準，市場流動性寬松，也使購房者申貸難度大為降低。11月，公積金管理條例迎來了13年來的首次大修，重在降低提取門檻，進一步刺激購房者下叉，消化庫存，促進樓市健康發(fā)展。

2015年，國家正式啟動“一帶一路”將貫穿未來3～5年的重點投資項目，未來沿線城市的鐵路、公路、航空、港口等基礎設施建設將成為開發(fā)重點。其中重慶是“一帶一路”的重要組成城市之一，將成為西部開發(fā)開放重要支撐。但由于開發(fā)時間相對較長，短期內對城市發(fā)展和開發(fā)投資的效果并不明顯，但城市發(fā)展預期向好毋容置疑。

2015年重慶市城市規(guī)劃主要集中在交通、旅游地產(chǎn)，以及商圈規(guī)劃等方面，從整體來看，重慶市政府批復原則同意《重慶大都市區(qū)規(guī)劃》，規(guī)劃的重慶大都市區(qū)是以都市功能核心區(qū)和12個都市功能拓展區(qū)構成的主城區(qū)為核心，與城市發(fā)展新區(qū)各區(qū)的城區(qū)共同構成的城市區(qū)域，是重慶建設國家中心城市的功能載體，也是國家“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局中成渝城市群的重要組成部分。出臺避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃，建設100億級商圈15個和城市核心商圈50個，以及主城新增13處濕地公園，將帶動城市經(jīng)濟和周邊房地產(chǎn)市場高品質物業(yè)的發(fā)展。

（一）調控政策

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（二）金融信貸

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（三）城市規(guī)劃

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

二、重慶經(jīng)濟運行

（一）GDP運行情況

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計顯示，2015年重慶經(jīng)濟運行總體態(tài)勢良好，經(jīng)濟指標穩(wěn)中有進，穩(wěn)中向好發(fā)展。2015年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值15719.72億元，同比增長11.0%，較全國高4.1個百分點。從2011年-2015年重慶GDP走勢來看，生產(chǎn)總值呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，但全國增速下滑明顯，重慶進入2015年后，增幅止跌上漲，高于2014年0.1個百分點。2015年重慶經(jīng)濟總量和增幅位居全國城市的前列。

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（二）居民消費價格指標

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計顯示，2015年重慶物價平穩(wěn)下滑，與工價保持一致。從CPI與PPI階段性走勢來看，CPI與PPI表現(xiàn)出與全國水平較為吻合的趨勢，均呈現(xiàn)出下滑的局面，其中全國CPI和重慶基本保持一致，而PPI價格與全國相比變化較大。重慶CPI從2012年到2013年一致保持在3左右，維持溫和的通脹壓力，利于經(jīng)濟發(fā)展，而2014年到2015年滑落至2以下，通脹壓力降至最低。

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（三）收入及社零指標

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計顯示，2015年重慶城鎮(zhèn)人均可支配收入27239元，低于全國3956元，同比上漲8.3%。從2011年-2015年重慶變化來看，2014年重慶人均可支配收入25147元，低于2013年的25216元，同比下滑0.27%，2015年城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增長8.3%，但增幅明顯收窄，與城市整體經(jīng)濟水平密切相關，經(jīng)濟仍有較大上升空間。

2015年重慶社會消費品零售總額呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢，重慶全年消費的增長得益于居民日漸富裕，汽車、旅游和文化消費增長帶動整個消費的增長。

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（四）固定資產(chǎn)投資

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計顯示，2015年重慶完成固定資產(chǎn)投資15480.33億元，同比增長17.1%。其中，工業(yè)投資4990.09億元，增長19.8%；基礎設施投資4356.14億元，增長28.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資3751.28億元，增長3.3%。2015年重慶固定資產(chǎn)投資連續(xù)兩年呈現(xiàn)出總額上漲、增幅微跌的態(tài)勢。而與全國固定資產(chǎn)投資相比，重慶固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資2015年僅增長3.3個百分點，主要是今年樓市持續(xù)低迷使得房地產(chǎn)開發(fā)投資一蹶不振，而全國房地產(chǎn)投資更不容樂觀，同比僅增長1%。

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（五）房地產(chǎn)開發(fā)情況

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計顯示，2015年重慶商品房施工量為：28986萬平方米；同比增加1.3%（2014年施工量為28624萬平方米），表明未來兩年商品房市場的潛在供應壓力有所減緩。全年竣工量為：4630萬方，同比增加24.5%（2014年竣工量為3718萬平方米）。對樓市而言， 2016年將面臨巨大的庫存壓力。按照目前態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)意愿并不強烈，2016年施工和開工將持續(xù)低位運行，重慶樓市將以去化前期庫存為主。

數(shù)據(jù)來源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（六）房地產(chǎn)銷售情況

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計顯示，2015年重慶商品房銷售面積5381.37萬平方米，增長5.5%，其中住宅銷售面積增長1.2%；商品房銷售額2952.21億元，增長4.9%，其中住宅銷售額下降0.4%；銷售單價5486元/平方米，下降0.6%。今年重慶房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出量漲價跌的局面，與全國商品房市場表現(xiàn)相反。重慶銷售面積逐年增長，但增幅收窄，而銷售價格從2013年出現(xiàn)下滑，跌幅為0.6%，量漲價跌符合國家預期和市場需求，重慶樓市相對理性發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源匯豐數(shù)據(jù)據(jù)中心