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2015年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)-樓市篇

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目   錄

報(bào)告說(shuō)明：.................................................................. - 3 -

全年看點(diǎn)：.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顧........................................................ - 5 -

（一）調(diào)控政策...................................................... - 6 -

（二）金融信貸...................................................... - 6 -

（三）城市規(guī)劃...................................................... - 7 -

二、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)........................................................ - 8 -

（一）GDP運(yùn)行情況.................................................. - 8 -

（二）居民消費(fèi)價(jià)格指標(biāo)............................................. - 9 -

（三）收入及社零指標(biāo).............................................. - 10 -

（四）固定資產(chǎn)投資................................................ - 11 -

（五）房地產(chǎn)開發(fā)情況.............................................. - 12 -

（六）房地產(chǎn)銷售情況.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市場(chǎng)綜述........................................................... - 14 -

（一）成交土地類型................................................ - 14 -

（二）開發(fā)用地成交情況............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

（一）成交走勢(shì)..................................................... - 17 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 19 -

三、純商辦用地......................................................... - 21 -

（一）成交走勢(shì)..................................................... - 21 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

（一）拿地企業(yè)排名................................................ - 25 -

（二）地塊成交排名................................................ - 25 -

第三章 樓市篇.............................................................. - 29 -

一、市場(chǎng)綜述........................................................... - 29 -

（一）新增供應(yīng)..................................................... - 29 -

（二）市場(chǎng)成交..................................................... - 30 -

（三）庫(kù)存情況..................................................... - 31 -

（四）物業(yè)類型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市場(chǎng)....................................................... - 33 -

（一）月度分析..................................................... - 33 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 34 -

（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)..................................................... - 35 -

三、商業(yè)市場(chǎng)........................................................... - 36 -

（一）月度分析..................................................... - 36 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 37 -

四、辦公市場(chǎng)........................................................... - 38 -

（一）月度分析..................................................... - 38 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 40 -

五、銷售排名TOP10..................................................... - 41 -

（一）住宅項(xiàng)目銷售排名............................................ - 41 -

（二）商業(yè)項(xiàng)目銷售排名............................................ - 41 -

（三）辦公項(xiàng)目銷售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市場(chǎng)背景........................................................... - 43 -

二、土地市場(chǎng)........................................................... - 43 -

三、樓市動(dòng)態(tài)........................................................... - 44 -

附件：..................................................................... - 45 -

一、2015年重慶成交土地明細(xì)表（居住用地）............................ - 45 -

二、2015年重慶成交土地明細(xì)表（商辦用地）............................ - 52 -

報(bào)告節(jié)選內(nèi)容

報(bào)告說(shuō)明：

1.   報(bào)告數(shù)據(jù)截止時(shí)間為2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.   報(bào)告數(shù)據(jù)區(qū)域范圍為重慶主城共10個(gè)區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)；

3.   報(bào)告數(shù)據(jù)所涉及的商品房新增供應(yīng)、成交量?jī)r(jià)均為建面?zhèn)浒缚趶健?/p>

全年看點(diǎn)：

1、政策背景：

2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)寬松，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。重慶在國(guó)家出臺(tái)的寬松貨幣環(huán)境下，放寬貸款利率和公積金政策，有利于釋放購(gòu)買力，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期明顯向好，帶動(dòng)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。央行年內(nèi)連續(xù)5次降準(zhǔn)降息，降息也使得購(gòu)房成本下降，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，有效“去庫(kù)存”。

2、經(jīng)濟(jì)狀況：

2015年，重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，穩(wěn)中向好發(fā)展。重慶CPI與PPI差距呈現(xiàn)持續(xù)拉大的態(tài)勢(shì)，物價(jià)持續(xù)上漲造成市場(chǎng)通貨膨脹，但仍處于一個(gè)合理的范圍。重慶固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資繼續(xù)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中固定資產(chǎn)投資同比增幅縮小，而房地產(chǎn)投資相對(duì)平穩(wěn)。重慶樓市出現(xiàn)施工面積和竣工面積上漲的現(xiàn)狀，重慶房地產(chǎn)竣工面積出現(xiàn)大幅上漲，未來(lái)將增加商品房市場(chǎng)供應(yīng)，加劇市場(chǎng)庫(kù)存壓力。重慶商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌的格局，與其國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策及整體市場(chǎng)動(dòng)態(tài)密切相關(guān)。

3、土地市場(chǎng)：

2015年，重慶主城成交土地結(jié)構(gòu)以居住用地為主，約占整個(gè)市場(chǎng)的48%。雖然居住用地占據(jù)主導(dǎo)，但從前期市場(chǎng)來(lái)看比重呈現(xiàn)逐年遞減，而工業(yè)用地占比增速加大趨勢(shì)。2015年居住用地成交主要集中在“北區(qū)”，工業(yè)用地主要集中在巴南區(qū)和兩江新區(qū)，而渝中區(qū)因其特殊的地理位置經(jīng)營(yíng)性用地最受歡迎。

2015年，重慶主城房地產(chǎn)開發(fā)用地成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，與去年相比，成交量下滑26%，成交價(jià)格下滑11%，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。從成交區(qū)域用地來(lái)看，沙坪壩區(qū)表現(xiàn)突出，以830萬(wàn)平方米的成交量位居榜首，而渝中區(qū)繼續(xù)保持成交價(jià)格的高位運(yùn)行，達(dá)到7292元/平方米，其次是江北區(qū)（4442元/平方米）。

4、新建商品房市場(chǎng)：

2015年，商品住宅供需市場(chǎng)同比均出現(xiàn)減少的態(tài)勢(shì)，與去年相比，整體市場(chǎng)仍處于低位運(yùn)行狀態(tài)。分區(qū)域來(lái)看，重慶主城商品房供應(yīng)主要集中在“巴南區(qū)”和“九龍坡區(qū)”；重慶主城商品房成交主要分布在西區(qū)的“九龍坡區(qū)”和“沙坪壩區(qū)”。

2015年，重慶主城商品房市場(chǎng)消化周期為12.36個(gè)月，市場(chǎng)相對(duì)均衡。分區(qū)域來(lái)看，“北部新區(qū)”和“渝中區(qū)”表現(xiàn)最佳，消化周期僅5.28個(gè)月和7.8個(gè)月，市場(chǎng)呈現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展，而“巴南區(qū)”和“大渡口區(qū)”消化周期為20.76個(gè)月和17.88個(gè)月，遠(yuǎn)高于區(qū)域平均值，這兩個(gè)區(qū)域庫(kù)存壓力較大。

2015年，重慶主城商品房成交物業(yè)以住宅占據(jù)主導(dǎo)地位，占比85%，而商業(yè)和辦公分別占9%和6%。從各物業(yè)供求關(guān)系來(lái)看，商品住宅呈現(xiàn)出成交旺盛的局面，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，而商業(yè)和辦公市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀仍未得到改善。

第三章 樓市篇

一、市場(chǎng)綜述

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城商品房新增供應(yīng)163215套、面積2290萬(wàn)平方米，共成交280477套、面積2293萬(wàn)平方米，平均供求比為1。

其中商品住宅新增供應(yīng)168526套、面積1440萬(wàn)平方米，同比下降10%；住宅成交184939套、面積1703萬(wàn)平方米，同比減少87%，平均供求比為0.85。2015年商品住宅供需市場(chǎng)同比均出現(xiàn)減少的態(tài)勢(shì)，與去年相比，整體市場(chǎng)仍處于低位運(yùn)行狀態(tài)。

（一）新增供應(yīng)

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城商品房新增供應(yīng)163215套、面積2290萬(wàn)平方米。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，3、4月供應(yīng)量達(dá)到290萬(wàn)平方米和292萬(wàn)平方米，創(chuàng)下全年供應(yīng)峰值，主要是受3月政策變動(dòng)的影響，開發(fā)商紛紛加大推盤力度。

分區(qū)域來(lái)看，重慶主城商品房供應(yīng)主要集中在“巴南區(qū)”和“九龍坡區(qū)”。其中供應(yīng)量最高的巴南區(qū)共新增供應(yīng)63422套、面積456萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)的20%，主要是今年該區(qū)的“重慶華南城”項(xiàng)目推出大量商業(yè)用房（23706套、163萬(wàn)平方米），占巴南區(qū)總供應(yīng)的36%，該項(xiàng)目也是全年新增供應(yīng)最大的項(xiàng)目，間接拉高區(qū)域商品房整體供應(yīng)。而“大渡口區(qū)”和“北部新區(qū)”分別新增80萬(wàn)平方米和17萬(wàn)平方米，是今年新增供應(yīng)唯一低于百萬(wàn)方的區(qū)域。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（二）市場(chǎng)成交

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城商品房成交280477套、面積2293萬(wàn)平方米，平均供求比為1。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，5月成交量達(dá)到307萬(wàn)平方米，創(chuàng)下全年成交峰值，主要是受3、4月國(guó)家頻繁出臺(tái)利好政策刺激樓市的影響，重慶商品房市場(chǎng)明顯回暖。

分區(qū)域來(lái)看，重慶主城商品房成交主要分布在西區(qū)的“九龍坡區(qū)”和“沙坪壩區(qū)”。其中，成交量最高的九龍坡區(qū)共成交44114套、面積357萬(wàn)平方米，占總成交的16%。而“大渡口區(qū)”和“北部新區(qū)”仍墊底，分別成交63萬(wàn)平方米和52萬(wàn)平方米，是今年成交唯一低于百萬(wàn)方的區(qū)域。從各區(qū)供求情況來(lái)看，除“巴南區(qū)”和“大渡口區(qū)”外，其他區(qū)供求比均低于1。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（三）庫(kù)存情況

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城商品房市場(chǎng)消化周期為12.36個(gè)月，市場(chǎng)相對(duì)均衡。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，5月達(dá)到最低值，主要是受國(guó)家政策變動(dòng)利好樓市的影響，全年保持在低位運(yùn)行狀態(tài)，重慶商品房市場(chǎng)更趨于理性。

分區(qū)域來(lái)看，“北部新區(qū)”和“渝中區(qū)”表現(xiàn)最佳，消化周期僅5.28個(gè)月和7.8個(gè)月，市場(chǎng)呈現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展，而“巴南區(qū)”和“大渡口區(qū)”消化周期為20.76個(gè)月和17.88個(gè)月，遠(yuǎn)高于區(qū)域平均值，這兩個(gè)區(qū)域庫(kù)存壓力較大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（四）物業(yè)類型

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城商品房成交物業(yè)以住宅占據(jù)主導(dǎo)地位，占比85%，而商業(yè)和辦公分別占9%和6%。從各物業(yè)供求關(guān)系來(lái)看，商品住宅呈現(xiàn)出成交旺盛的局面，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，而商業(yè)和辦公市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀仍未得到改善。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

二、商品住宅市場(chǎng)

（一）月度分析

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城商品住宅新增供應(yīng)168526套、面積1440萬(wàn)平方米，同比下跌10%；住宅成交184447套、面積1670萬(wàn)平方米，同比減少87%，商品住宅供求比為0.85。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，5月商品住宅成交量達(dá)到240萬(wàn)平方米，創(chuàng)下全年成交峰值，主要是受3、4月國(guó)家頻繁出臺(tái)利好政策刺激樓市的影響，市場(chǎng)明顯回暖。

2015年，重慶主城商品住宅消化周期為12.48個(gè)月，市場(chǎng)相對(duì)均衡。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，5月達(dá)到最低值，主要是受國(guó)家政策變動(dòng)利好樓市的影響，全年保持在低位運(yùn)行狀態(tài)，有效緩解庫(kù)存壓力。但與去年相比，市場(chǎng)信心仍有待提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（二）區(qū)域分析

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，商品住宅成交主要分布在西區(qū)的“沙坪壩區(qū)”和“九龍坡區(qū)”。其中成交面積最高的區(qū)域?yàn)樯称簤螀^(qū)，共成交32437套、面積284萬(wàn)平方米；其次是九龍坡區(qū)和南岸區(qū)，約占重慶主城成交量的47%。

從區(qū)域庫(kù)存來(lái)看，商品住宅除九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)和大渡口區(qū)消化周期高于全年平均值以外，其他區(qū)域的消化周期均在12個(gè)月以下。其中北部新區(qū)消化周期為6.96個(gè)月，為重慶主城住宅去化最快的區(qū)域，而大渡口區(qū)17.52個(gè)月，為重慶主城住宅庫(kù)存壓力較大的區(qū)域。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年重慶主城住宅成交以65-144平方米的二房和三房產(chǎn)品為主，分別占重慶主城成交量81%和74%，符合市場(chǎng)需求和政策導(dǎo)向。與去年相比，65-90平方米的二房增漲幅度最大，高端住房需求仍存在較大上升空間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

三、商業(yè)市場(chǎng)

（一）月度分析

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城商業(yè)用房新增供應(yīng)26885套、面積274萬(wàn)平方米，同比上漲15%；成交16287套、面積172萬(wàn)平方米，同比減少82%，平均供求比為1.59。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，下半年明顯好于上半年，其中9月商業(yè)成交量達(dá)到22萬(wàn)平方米，創(chuàng)下全年成交峰值，但整體仍處于低位運(yùn)行。

2015年，重慶主城商業(yè)用地消化周期為15.24個(gè)月，存在一定去化壓力。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，重慶商業(yè)用房存量呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其中11月去化速度最慢，主要是渝北區(qū)“中國(guó)華融現(xiàn)代廣場(chǎng)”當(dāng)月推出大量商業(yè)用房，庫(kù)存壓力加大。

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（二）區(qū)域分析

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶商業(yè)用房成交主要分布在“九龍坡區(qū)”和“渝北區(qū)”。其中九龍坡區(qū)共成交2801套、面積33萬(wàn)平方米位居榜首，渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)緊隨其后。從各區(qū)供求情況來(lái)看，巴南區(qū)和江北區(qū)商業(yè)供求嚴(yán)重失衡。

從區(qū)域庫(kù)存來(lái)看，渝中區(qū)、北部新區(qū)和大渡口區(qū)商業(yè)用房的消化周期低于12個(gè)月，為重慶商業(yè)去化速度最快的區(qū)域，主要原因是：渝中區(qū)作為重慶行政商務(wù)中心，獨(dú)特的地理位置鑄造了濃厚的商業(yè)氛圍，商業(yè)需求旺盛，而北部新區(qū)和大渡口區(qū)本身供應(yīng)量不大，商業(yè)用房相對(duì)緊俏，使其區(qū)域庫(kù)存壓力并不大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

四、辦公市場(chǎng)

（一）月度分析

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城辦公用房新增供應(yīng)22344套、面積157萬(wàn)平方米，同比下降23%；成交11887套、面積120萬(wàn)平方米，同比減少77%，平均供求比為1.30。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，呈現(xiàn)出翹尾態(tài)勢(shì)，12月辦公成交量超22萬(wàn)平方米，創(chuàng)下全年成交峰值，但整體仍處于低位運(yùn)行。

2015年，重慶主城辦公用房消化周期為19.56個(gè)月，去化壓力較大。從市場(chǎng)月度變化來(lái)看，重慶辦公用房存量呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其中5、12月去化速度最快，主要是年中和年末辦公用房集中成交，緩解一定庫(kù)存壓力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（二）區(qū)域分析

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，重慶主城辦公用房成交主要集中在“渝中區(qū)”和“兩北”區(qū)。其中渝中區(qū)共成交1846套、面積38萬(wàn)平方米位居榜首，渝北區(qū)和江北區(qū)其次。渝中區(qū)和江北區(qū)作為重慶傳統(tǒng)五大商圈之一，商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，成交量一直保持高位，而渝北區(qū)后來(lái)居上，超過(guò)江北位居第二。其中巴南區(qū)和江北區(qū)供求嚴(yán)重失衡，供遠(yuǎn)過(guò)于求。

從區(qū)域庫(kù)存來(lái)看，僅渝中區(qū)消化周期低于12個(gè)月，渝中區(qū)作為重慶行政商務(wù)中心，獨(dú)特的地理位置鑄造了濃厚的商業(yè)商務(wù)氛圍，而目前可開發(fā)項(xiàng)目較少，辦公用房更加緊俏，主要以消化前期存量為主，庫(kù)存壓力得到有效釋放。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

五、銷售排名TOP10

（一）住宅項(xiàng)目銷售排名

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，從商品住宅、商業(yè)和辦公面積TOP10排行榜來(lái)看，2015年重慶主城商品住宅成交區(qū)域主要分布在沙坪壩區(qū)，共占據(jù)四席，其中沙坪壩區(qū)的“天宸”項(xiàng)目共成交1870套、面積18萬(wàn)平方米位居第一；其次是江北區(qū)的“金融街·融景城”項(xiàng)目共成交1073套、15萬(wàn)平方米，平均單套面積為140平方米，項(xiàng)目以大戶型為主。

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（二）商業(yè)項(xiàng)目銷售排名

從商業(yè)項(xiàng)目排名來(lái)看，渝中區(qū)和江北區(qū)仍是商業(yè)項(xiàng)目集中營(yíng)，分別占據(jù)三席，但成交面積均低于渝北區(qū)的“三亞灣水產(chǎn)品交易市場(chǎng)”項(xiàng)目，共成交189套、面積4.37萬(wàn)平方米，位居商業(yè)TOP10的首位。而江北區(qū)的“新壹街”共成交383套、面積3.43萬(wàn)平方米，位居其次。

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（三）辦公項(xiàng)目銷售排名

從辦公項(xiàng)目排名來(lái)看，渝中區(qū)和渝北區(qū)占據(jù)絕對(duì)主力，分別包攬TOP10的五席和四席，其中渝北區(qū)“中渝廣場(chǎng)”以217套、面積8.09萬(wàn)平方米的成交量摘得頭牌，該項(xiàng)目位于渝北新牌坊板塊，緊鄰江北區(qū)觀音橋中心，區(qū)域位置優(yōu)越，已然成為重慶新興的商務(wù)中心。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心