司法拍賣(mài)到底受不受限購(gòu)政策影響？
當(dāng)下市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，全國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)城市已多達(dá)50余個(gè)城市，那么這些城市的司法拍賣(mài)處置房屋是否受到限購(gòu)政策的影響，很多從業(yè)人員也很糾結(jié)，更別說(shuō)普通百姓。限購(gòu)政策是市場(chǎng)失靈出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行政調(diào)控，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為出臺(tái)的調(diào)節(jié)政策，而司法拍賣(mài)是代表法制機(jī)關(guān)，對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制性變現(xiàn)的處置行為，司法處置不是市場(chǎng)行為，不應(yīng)該收到市場(chǎng)調(diào)控的政策的影響，雙方代表各執(zhí)一詞，司法拍賣(mài)到底受不受限購(gòu)政策影響？我們一起來(lái)看看“央廣網(wǎng)”關(guān)于《江蘇省高院與南京市文件各執(zhí)一詞 限購(gòu)是否適用司法拍賣(mài)房？》
央廣網(wǎng)南京6月29日消息(記者記者肖源 實(shí)習(xí)記者孫嘉雨)據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，在日常生活中，當(dāng)債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以向法院申請(qǐng)，將債務(wù)人名下的房屋拍賣(mài)，這就是所謂的司法拍賣(mài)。在多數(shù)情況下，司法拍賣(mài)房的最終銷(xiāo)售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，因此受到不少購(gòu)房者的青睞。
如今，不少城市都在實(shí)行買(mǎi)房限購(gòu)政策，那么司法拍賣(mài)房是否也適用呢？這兩天，網(wǎng)絡(luò)上熱傳兩份文件，一份是江蘇省高級(jí)人民法院辦公室在5月31日簽發(fā)的，其中規(guī)定：司法拍賣(mài)房產(chǎn)不受地方政府限購(gòu)政策影響。而另一份是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室在本月7日簽發(fā)的，其中明確：因司法拍賣(mài)取得的房產(chǎn)，按住房限購(gòu)政策執(zhí)行。為何法院和政府會(huì)出示兩個(gè)截然相反的規(guī)定呢？司法拍賣(mài)房產(chǎn)到底受不受限購(gòu)政策影響呢？
網(wǎng)絡(luò)上流傳的江蘇省高級(jí)人民法院的這份內(nèi)部文件，得到一位內(nèi)部人士的確認(rèn)。文件中措辭嚴(yán)厲：個(gè)別地方出臺(tái)文件，要求司法拍賣(mài)也要適用住房限購(gòu)政策，一些法院執(zhí)行局機(jī)械套用，在拍賣(mài)公告中特別提示這一點(diǎn)，嚴(yán)重影響司法拍賣(mài)成交率以及司法財(cái)產(chǎn)處置工作。文件中認(rèn)為，司法拍賣(mài)是基于公權(quán)力行使的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買(mǎi)賣(mài)行為，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購(gòu)政策影響。
而發(fā)布文件確認(rèn)司法拍賣(mài)房產(chǎn)必須符合政府限購(gòu)條件，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室則明確表示，司法拍賣(mài)的買(mǎi)受人是不特定的社會(huì)公眾，這與一般市場(chǎng)交易中的自主買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有本質(zhì)差別。而且，司法拍賣(mài)的房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿(mǎn)3年后，才能辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)。
該辦公室工作人員介紹，“調(diào)解和判決是針對(duì)特定事和特定人，人群范圍肯定是特定的，司法拍賣(mài)面向所有人，只要符合條件都可以來(lái)。比如，外地人到了南京，南京本地執(zhí)行限購(gòu)政策，那他要到這邊來(lái)參加司法拍賣(mài)。如果不具備資格，還參加了司法拍賣(mài)，就等同于南京的限購(gòu)政策形同虛設(shè)?！?/p>
而江蘇省高級(jí)人民法院的文件中要求，各級(jí)法院在司法拍賣(mài)中，嚴(yán)禁出現(xiàn)“司法拍賣(mài)適用房產(chǎn)限購(gòu)政策”的提示說(shuō)明，應(yīng)當(dāng)告知競(jìng)買(mǎi)人司法拍賣(mài)房產(chǎn)不受限購(gòu)政策影響。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)接到執(zhí)行法院在司法拍賣(mài)成交或裁定以物抵債的裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)之后，應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。法院的一位內(nèi)部人士稱(chēng)，目前，江蘇省高院正在研究協(xié)調(diào)處理此事。
南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室的這位工作人員說(shuō)，他也注意到網(wǎng)上流傳的江蘇省高院的這份文件，但由于是內(nèi)部文件，無(wú)從查證，“如果公示出來(lái)，發(fā)到我們這邊，我們可以一起研究事情怎么處理?！?/p>
這位工作人員說(shuō)，昨天上午開(kāi)始他們就嘗試與省高院進(jìn)行溝通協(xié)商這個(gè)問(wèn)題。
江蘇省兩部門(mén)截然相反的聲音讓人一頭霧水。對(duì)于司法拍賣(mài)房是否屬于限購(gòu)范圍的問(wèn)題，其他省市又是如何規(guī)定的呢？
昨天中午，記者先后咨詢(xún)了多個(gè)推行房產(chǎn)限購(gòu)政策的城市，在北上廣深等地，司法拍賣(mài)房產(chǎn)必須符合政府限購(gòu)條件，是主流的做法。
北京市住建委工作人員：受限購(gòu)政策影響。要不然不就都可以買(mǎi)了，都去拍賣(mài)。判決的是沒(méi)有辦法的。判決的和調(diào)解的都不受限購(gòu)政策影響。
上海市房產(chǎn)交易中心工作人員：司法拍賣(mài)如果是強(qiáng)制拍賣(mài)，就不涉及限購(gòu)。如果不是，購(gòu)房者必須要符合上海限購(gòu)政策。材料里會(huì)有法院的判決書(shū)或裁定書(shū)或調(diào)解書(shū)，拍賣(mài)行還有協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，這種屬于強(qiáng)制拍賣(mài)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人，如果是強(qiáng)制拍賣(mài)，有這些文件就誰(shuí)都可以買(mǎi)。
廣州天河區(qū)房產(chǎn)交易中心工作人員：拍賣(mài)行出了拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，法院也出了協(xié)助執(zhí)行書(shū)，要按照法院規(guī)定來(lái)做。但是法院和拍賣(mài)機(jī)構(gòu)會(huì)先查其有沒(méi)有資格購(gòu)房。
深圳市某承接司法拍賣(mài)的拍賣(mài)行：如果要購(gòu)買(mǎi)司法拍賣(mài)的房子，必須符合深圳市頒布的限購(gòu)政策。
目前，關(guān)于地方政府的限購(gòu)政策，是否影響到司法拍賣(mài)領(lǐng)域，在國(guó)家層面，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。法律界人士認(rèn)為，司法拍賣(mài)行為本身是法院為了保障債權(quán)人的合法權(quán)益，而行使的司法權(quán)，不應(yīng)該、也不可能受地方政府階段性政策的約束。
北京廣衡律師事務(wù)所主任趙三平表示，法院受理申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)通過(guò)司法拍賣(mài)的形式予以執(zhí)行，是法律賦予法院的司法權(quán)。法院行使司法權(quán)，使得強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，也就是司法公正的最后一步得以體現(xiàn)。所以，法院在強(qiáng)制執(zhí)行中委托拍賣(mài)的行為本身也是司法權(quán)的體現(xiàn)。因?yàn)樗痉ㄅ馁u(mài)以法院生效的文書(shū)作為執(zhí)行依據(jù)來(lái)進(jìn)行拍賣(mài)。這種情況下，如果政府機(jī)關(guān)、政府部門(mén)對(duì)抗，就是對(duì)抗法律，法院有權(quán)通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行手段把這個(gè)問(wèn)題解決。
但也有政府部門(mén)的人士認(rèn)為，限購(gòu)是政府宏觀調(diào)控，如果司法拍賣(mài)不受限購(gòu)政策影響，必然會(huì)有投機(jī)者通過(guò)司法拍賣(mài)，繞開(kāi)政府限購(gòu)政策。將導(dǎo)致政府宏觀調(diào)控樓市的目的，在一定程度上落空。
原文鏈接http://china.cnr.cn/yaowen/20170629/t20170629_523824021.shtml
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