房地產(chǎn)證券化來了，你準(zhǔn)備好了嗎？
“房子是用來住的，不是用來炒的”，各地政府相繼推出“只租不售” 的自持型物業(yè)用地，隨著廣大普通百姓收入的不斷提高，但投資渠道過于單一，而以大量保障房（廉租房、公租房）、大型購物中心、酒店、養(yǎng)老物業(yè)、文化旅游、醫(yī)院、工廠等自持物業(yè)急需投融資金融服務(wù)的創(chuàng)新，將促進(jìn)我國房地產(chǎn)證券化與國際的接軌。在租購并舉政策紅利下,“保利一號” 作為上交所及深交所首個(gè)具有權(quán)益性REITs屬性的證券資產(chǎn)化產(chǎn)品。
什么是房地產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。目前國際房地產(chǎn)證券主要有REITs、CMBS、RMBS三種類型。
REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）是一種不動(dòng)產(chǎn)證券化的融資方式，將單個(gè)或多個(gè)商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝構(gòu)建底層資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，以證券形式向投資者發(fā)行
RMBS（住房抵押貸款支持證券）是資產(chǎn)支持證券ABS的一種，其償付給投資者的現(xiàn)金流來自于由住房抵押貸款組成的資產(chǎn)池產(chǎn)生的本金和利息。
REITs是一種國際上通行的房地產(chǎn)投資工具，通過證券化的方式為中小投資人提供投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)并獲取穩(wěn)定收益的投資機(jī)會(huì)。REITs最早誕生于1960年美國國內(nèi)稅收法典(Internal Revenue Code)的修訂條款《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960）。目前在美國、澳大利亞等西方國家已經(jīng)發(fā)展非常成熟，包括亞洲的日本、新加坡、馬來西亞、香港等國際及地區(qū)共有31個(gè)國家及地區(qū)引入REITs框架。
根據(jù)投資類型及盈利模式不同，REITs又可分為權(quán)益型、抵押型與混合型。
權(quán)益型REITs直接經(jīng)營具有收益性房地產(chǎn)的投資組合，收入主要來源為租金收入和房地產(chǎn)增值后買賣房地產(chǎn)的交易利潤。
抵押型REITs主要扮演金融中介的角色，將所募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入來源是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及參與抵押貸款所獲抵押的房地產(chǎn)的部分租金與增值收益。
混合型REITs指同時(shí)擁有房地產(chǎn)和抵押貸款作為其投資資產(chǎn)，介于權(quán)益型和抵押型REITs之間。
REITs的房地產(chǎn)類型除常見的商場、購物中心、辦公樓、住宅公寓以外，還包括醫(yī)療、旅游娛樂、生產(chǎn)廠房等眾多物業(yè)類型。
全球REITs物業(yè)類型
資料來源：梁凱文（Kaiwen Leong）/ 等所著，《全球REITs投資手冊》
中國REITs 發(fā)展的相關(guān)政策
2007年，人民銀行、證監(jiān)會(huì)與銀監(jiān)會(huì)的REITs專題研究小組成立
2008年4月，《2007年中國金融市場發(fā)展報(bào)告》明確提出要加快金融創(chuàng)新，擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品
2008年12月， “國九條”通過房地產(chǎn)信托投資基金，創(chuàng)新融資方式
2009年3月，銀發(fā)[2009]92號指出：支持資信條件較好的房地產(chǎn)且發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
2010年3月，銀行間REITs試點(diǎn)管理辦法審議通過，北京、天津、上海三地試點(diǎn)
2014年11月，證監(jiān)會(huì)〔2013〕16號文發(fā)布，允許將商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化
2014年9月 人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
2016年3月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)
當(dāng)前國內(nèi)的REITs處于從試點(diǎn)到不斷突破的階段，其相關(guān)法律法規(guī)政策建設(shè)處于加速期，房地產(chǎn)證券化來了，你準(zhǔn)備好了嗎？
房產(chǎn)估值升級為房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)
雖然目前國家層面尚未出臺類似香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員發(fā)布的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的監(jiān)管及配套制度不夠健全，為保護(hù)投資者合法權(quán)益，滿足相關(guān)信息披露需要，但我們房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)學(xué)會(huì)已經(jīng)先行出臺了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》,明確完整信托物業(yè)評估包括三部分（即信托物業(yè)狀況評價(jià)、信托物業(yè)市場調(diào)研、信托物業(yè)價(jià)值），實(shí)踐中可根據(jù)實(shí)際需要，可以包括信托物業(yè)評估的全部或者部分內(nèi)容。而根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》要求受托人在職能上必須獨(dú)立于房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司，基金管理公司以及基金投資人在投資過程中不僅需要專業(yè)機(jī)構(gòu)為其提供可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目價(jià)值評估報(bào)告、投資咨詢意見等專業(yè)服務(wù)，而受托人為了維護(hù)持有人權(quán)益價(jià)值最大化，也需要對房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司運(yùn)營管理績效評估。
REITs首次發(fā)行和運(yùn)營過程中，披露REITs所持有的房地產(chǎn)價(jià)值
REITs運(yùn)營過程中評價(jià)REITs經(jīng)營管理績效
投資者進(jìn)行買賣的決策提供REITs估值及研究分析報(bào)告
物業(yè)管理升級
人類物質(zhì)財(cái)富60%-70%屬于房地產(chǎn)，目前中國約保有400億m2房地產(chǎn)資產(chǎn)存量，未來10年內(nèi)還將有300億m2的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量的預(yù)期。這無疑將逐漸催生中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)資產(chǎn)的日常維護(hù)管理，其目標(biāo)是保證實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)所有者對物業(yè)的功能定位及物業(yè)的正常生命周期，對物業(yè)進(jìn)行保養(yǎng) 、維護(hù)、修繕，為物業(yè)使用者提供實(shí)現(xiàn)物業(yè)功能必須的服務(wù)，在不改變物業(yè)結(jié)構(gòu)和功能的前提下實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。
資產(chǎn)管理在物業(yè)竣工前期便已介入，通過物業(yè)公司對市場信息的敏銳觸覺而對市場狀況作出準(zhǔn)確判斷，在此基礎(chǔ)上制定合理有效的市場推廣方案及租售方案甄別需求，引入最優(yōu)的租戶組合，從而為物業(yè)帶來最大的現(xiàn)金流收益，最后通過專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)與租戶體驗(yàn)的雙贏。對于業(yè)主自持的物業(yè)，資產(chǎn)管理是一個(gè)長期動(dòng)態(tài)的管理理念，貫穿物業(yè)生命周期的始終，它會(huì)通過各項(xiàng)服務(wù)的循環(huán)協(xié)助物業(yè)始終處于最佳狀態(tài)，達(dá)到最優(yōu)績效，將市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的增值。
物業(yè)管理升級為資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理升級為資產(chǎn)管理咨詢。資產(chǎn)管理專業(yè)化積累，在資產(chǎn)管理公司基礎(chǔ)上將繼續(xù)升級為資產(chǎn)管理咨詢公司，為投資者提供組合投資管理，包括幫助業(yè)主確定投資目標(biāo)并執(zhí)行、評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)、審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn) 的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力、管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化、就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。組合投資者以風(fēng)險(xiǎn)控制和調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化的 目標(biāo)來管理資產(chǎn)，并詳細(xì)制定和執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，包括在合適的時(shí)機(jī)購買或出售物業(yè)等。對組合投資管理者的評價(jià)是基于組合投資的整體績效。
銀行抵押貸款證券化
房地產(chǎn)業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款不良率一直維持較低水平，伴隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，金融業(yè)特別是銀行業(yè)將大量的金融資源配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)抵押貸款是占銀行抵押貸款80%以上，這些資產(chǎn)大量占有銀行的資本金。
美國的RMBS（住房抵押貸款支持證券）市場是全球最為發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級市場。美國MBS市場的規(guī)模曾長期超越美國國債，成為美國債券市場規(guī)模最大的債券種類。
2014年郵儲(chǔ)銀行發(fā)行首單個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品上線，建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品陸續(xù)上線。
住建部去年11月發(fā)布的《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》提出，住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購買公積金RMBS。該條款為住房公積金中心發(fā)行和購買公積金RMBS提供了依據(jù)，拓寬了公積金的投資渠道，預(yù)計(jì)未來隨著公積金RMBS重啟及常態(tài)化推進(jìn)，公積金中心會(huì)更多地參與相關(guān)產(chǎn)品的投資。
房地產(chǎn)證券化讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來。
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